Zostało kilka miesięcy. Obowiązek dla mieszkańców bloków. Kara to nie 10 tysięcy złotych – może być dużo wyższa

Do 1 stycznia 2027 roku wszystkie liczniki ciepła i ciepłej wody w blokach muszą mieć funkcję zdalnego odczytu – to w Warszawie wie już niemal każdy, kto dostał w tym roku pismo od swojej spółdzielni. Znacznie mniej osób wie jednak, kto naprawdę nakłada karę za niedopełnienie tego obowiązku, jak wysoka może ona realnie być i iż w skrajnych przypadkach z własnej kieszeni może zapłacić także konkretny członek zarządu wspólnoty, a nie tylko wszyscy mieszkańcy solidarnie.

Inspektor w domu. | Fot. Shutterstock / Pixabay / Warszawa w Pigułce.

To nie gmina i nie nadzór budowlany. Karę nakłada Prezes URE

Wbrew powtarzanemu w wielu miejscach przekazowi, decyzję o karze za brak liczników zdalnego odczytu nie wydaje ani urząd gminy, ani powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Podstawą jest artykuł 56 ustęp 1 punkt 6a ustawy Prawo energetyczne, a organem uprawnionym do nałożenia kary pieniężnej jest Prezes Urzędu Regulacji Energetyki. To on prowadzi postępowanie wobec właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego, który narusza obowiązek wyposażenia lokali w urządzenia z funkcją zdalnego odczytu, i to na jego koncie – a w części przypadków na koncie adekwatnego urzędu skarbowego – ląduje wpłacona kara.

10 tysięcy złotych to dolna granica, nie górna

Tu kryje się najczęściej pomijany szczegół całej sprawy. Kwota 10 tysięcy złotych, która przewija się w niemal każdym artykule na ten temat, to nie górny limit kary, tylko jej dolna granica. Przepisy Prawa energetycznego wprost przewidują, iż górna granica kary pieniężnej może sięgać 15 procent przychodu ukaranego podmiotu osiągniętego w poprzednim roku podatkowym. Dla niewielkiej wspólnoty jednego bloku różnica może być kosmetyczna, ale dla dużej spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej dziesiątkami budynków albo profesjonalnej firmy administrującej setkami nieruchomości w Warszawie, 15 procent rocznego przychodu to kwota, która może wielokrotnie przewyższać wspomniane 10 tysięcy złotych.

Zarząd może zapłacić z własnej kieszeni

Najmniej znanym elementem całej procedury jest to, iż Prezes URE, niezależnie od kary nałożonej na samą wspólnotę czy spółdzielnię, może dodatkowo ukarać osobiście kierownika takiego podmiotu – a więc realnie członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej albo osobę zarządzającą spółdzielnią. Taka indywidualna kara może wynieść do 300 procent jego miesięcznego wynagrodzenia. To już nie jest koszt rozłożony na wszystkich mieszkańców proporcjonalnie do udziałów, tylko bezpośrednia, osobista odpowiedzialność finansowa konkretnej osoby, która – często społecznie i bez wynagrodzenia adekwatnego do skali odpowiedzialności – zgodziła się zasiadać w zarządzie.

Czy da się od tego odwołać?

Decyzja Prezesa URE nie jest ostateczna. Zgodnie z artykułem 30 ustęp 2 do 4 Prawa energetycznego, od takiej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie, w terminie 14 dni od jej doręczenia. To sąd powszechny, a nie kolejny organ administracyjny, więc sprawa toczy się już według przepisów postępowania cywilnego dotyczącego spraw z zakresu regulacji energetyki. W praktyce oznacza to, iż zarząd, który dostanie taką decyzję, powinien działać gwałtownie i raczej z pomocą prawnika, a nie liczyć, iż sprawa sama się rozejdzie po cichu.

Kogo obowiązek dotyczy, a kogo nie?

Warto przy okazji sprostować, iż obowiązek wymiany nie obejmuje każdego licznika w każdym mieszkaniu. Dotyczy on urządzeń zamontowanych przed wejściem w życie nowelizacji Prawa energetycznego z 20 kwietnia 2021 roku, czyli przed 21 maja tego roku – liczniki zainstalowane później zwykle już mają funkcję zdalnego odczytu i nie podlegają powtórnej wymianie. Z obowiązku zwolnione są też budynki, w których modernizacja byłaby technicznie niewykonalna albo ekonomicznie nieuzasadniona, pod warunkiem iż zarządca dysponuje pisemną analizą opłacalności potwierdzającą ten fakt.

Nowy licznik to nie koniec historii – liczy się jeszcze współczynnik LAF

Sam montaż nowego urządzenia nie gwarantuje jeszcze sprawiedliwego rachunku. Zgodnie z artykułem 45a Prawa energetycznego oraz rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku, odczyt z podzielnika trzeba skorygować współczynnikiem wyrównawczym LAF, przyjmującym wartość od zera do jednego – mieszkanie narożne, na parterze czy pod nieocieplonym dachem traci więcej ciepła niż lokal w środku bryły budynku, więc bez takiej korekty płaciłoby więcej wyłącznie z powodu swojego położenia. Rozliczenie sporządzone bez poprawnie ustalonych współczynników LAF można skutecznie zakwestionować, także w sądzie.

Największy problem pojawia się po termomodernizacji budynku – ociepleniu ścian, dachu czy wymianie okien na klatkach, którą przeszła spora część warszawskich bloków z wielkiej płyty w ostatnich latach. Taki remont zmienia proporcje strat ciepła między lokalami, a stare współczynniki LAF, wyliczone jeszcze przed nim, przestają być miarodajne. jeżeli zarządca nie zleci ich ponownego wyliczenia, rozliczenie staje się niesprawiedliwe w drugą stronę – lokale skrajne bywają nadmiernie premiowane, a mieszkania w środku budynku płacą za ciepło, którego realnie nie zużyły. Dodatkowo nowe przepisy wprowadzają próg minimalnej opłaty odpowiadającej utrzymaniu temperatury 16 stopni w pomieszczeniach – choćby przy całkowicie zakręconych grzejnikach system naliczy więc pewną minimalną kwotę.

Warszawska wielka płyta jest tu szczególnie narażona

Stolica ma ponad 850 tysięcy lokali, a znaczną ich część stanowią zasoby spółdzielcze z lat sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, budowane w technologii wielkiej płyty. Wiele z tych budynków przeszło w ostatniej dekadzie termomodernizację w ramach programów spółdzielczych czy miejskich dotacji na ocieplenia – to właśnie one są najbardziej narażone na wspomnianą pułapkę z nieaktualnymi współczynnikami LAF, a jednocześnie to duże spółdzielnie zarządzające takimi zasobami mają najwięcej do stracenia finansowo, jeżeli nie zdążą z wymianą liczników przed styczniem 2027 roku.

Warto samemu zainteresować się sprawą. Koszt spadnie na mieszkańców

Jeśli jesteś członkiem zarządu wspólnoty lub spółdzielni, warto uświadomić sobie, iż zwlekanie z tematem to nie tylko ryzyko dla budżetu wszystkich mieszkańców, ale też Twoje osobiste ryzyko finansowe. Zapytaj wprost, na jakim etapie jest wymiana liczników w Twoim budynku, kto podpisał umowę z wykonawcą i czy termin realizacji daje realny margines przed 1 stycznia 2027 roku, zamiast kończyć się dosłownie w ostatnich dniach grudnia.

Jeśli jesteś zwykłym mieszkańcem, dopytaj zarządcę również o współczynniki LAF – kiedy ostatni raz je przeliczono i czy zrobiono to po ewentualnej termomodernizacji budynku. Poproś o wgląd w metodę rozliczania ciepła stosowaną w Twoim bloku, a nie tylko o sam wynik na rachunku. Porównanie swojego rozliczenia z sąsiadem mieszkającym w środku bryły budynku, a nie na jej skraju, to najprostszy sposób, by wychwycić błąd, zanim narośnie przez kolejny sezon grzewczy.