20 proc. Polaków stanie się bezdomnymi z dnia na dzień? Jest odpowiedź i decyzje

Miały stać 50 lat. Stoją już ponad 60 – i jak twierdzą specjaliści, przy odpowiednim podejściu wytrzymają kolejne dziesięciolecia. Bloki z wielkiej płyty to wciąż dach nad głową dla 11 milionów Polaków. Gdyby któregoś dnia miały zniknąć z mapy – niemal co czwarty obywatel kraju stanąłby przed pytaniem, gdzie się podziać. Dlatego pytanie o ich trwałość to nie tylko kwestia techniczna, ale i społeczna.

Fot. Warszawa w Pigułce

60 tysięcy bloków i 4 miliony mieszkań – skala, której nie ma nigdzie indziej

Polska należy do europejskiej czołówki pod względem skali budownictwa prefabrykowanego. Na terenie kraju stoi ok. 60 tysięcy budynków wzniesionych w technologii wielkiej płyty, mieszczących łącznie 4 miliony lokali. Sama Warszawa jest domem dla blisko miliona mieszkańców bloków z prefabrykatów.

Historia tej technologii w Polsce zaczęła się w latach 50. XX wieku – pierwsze osiedle z prefabrykatów stanęło w krakowskiej Nowej Hucie w 1957 roku. Prawdziwy boom przypadł jednak na lata 70., kiedy oddano do użytku ponad 2,2 mln mieszkań. Budynki powstawały z prefabrykowanych elementów żelbetowych produkowanych fabrycznie i montowanych na placu budowy – kluczową zaletą była szybkość i niski koszt. Nikt wtedy poważnie nie kalkulował, co z tym zasobem zrobi kolejne pokolenie.

50 lat to było duże niedoszacowanie

W dokumentacjach projektowych z okresu PRL zakładana trwałość bloków wynosiła zwykle od 50 do 70 lat. Według tych wyliczeń część budynków powinna już być wyłączona z użytkowania. W praktyce jednak stoją i – jak wynika z badań – są w niezłej kondycji.

Instytut Techniki Budowlanej przeprowadził szereg analiz stanu technicznego bloków z wielkiej płyty. Wyniki potwierdziły, iż beton zachowuje swoje adekwatności, a jego jakość nie budzi większych zastrzeżeń. Co ciekawe, materiał używany w latach 70. i 80. XX wieku często charakteryzował się bardzo dobrymi parametrami wytrzymałościowymi – wyższymi niż mogłoby się wydawać. Jak mówi Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Usług Bankowych i Informacji, jeszcze kilkanaście lat temu mówiono, iż te bloki projektowano na 30-40 lat i po 2000 roku będą wymagały rozbiórki. „Tymczasem mamy rok 2026, a te budynki przez cały czas stoją” – stwierdził.

Dzisiejsze analizy eksperckie wskazują, iż przy regularnych remontach i modernizacjach żywotność bloków z wielkiej płyty może zostać wydłużona choćby do 100-120 lat. To oznacza, iż większość z nich pozostanie w użyciu przynajmniej do lat 2060-2080, a część – przy odpowiedniej konserwacji – może służyć mieszkańcom choćby do końca obecnego stulecia. Ważne, by spółdzielnie i zarządcy podjęli decyzje o remontach, co coraz częściej się dzieje.

Stal, wilgoć i stare rury – gdzie czai się prawdziwy problem

Spokój ekspertów ma jednak swoje granice. Trwałość konkretnego budynku zależy przede wszystkim od stanu połączeń między prefabrykowanymi płytami – to tam zbrojenie stalowe jest najbardziej narażone na korozję. jeżeli przez lata do złączy dostawała się wilgoć, metal rdzewieje i osłabia stabilność całej konstrukcji. Na szczęście przeprowadzone do tej pory inspekcje wykazują, iż w większości budynków zbrojenie jest w dobrym stanie.

Obok połączeń problemem są też przestarzałe instalacje – piony wodno-kanalizacyjne, okablowanie elektryczne i systemy wentylacyjne w wielu blokach liczą tyle lat co same budynki i nie przechodziły gruntownej modernizacji. Ich wymiana to ogromne wyzwanie finansowe, nierzadko przekraczające możliwości zarówno wspólnot, jak i spółdzielni mieszkaniowych.

Dodatkowym wyzwaniem jest energetyka. Bloki z wielkiej płyty powstawały w czasach, gdy standardy izolacji termicznej były minimalne – co dziś przekłada się na wysokie koszty ogrzewania. Jak wskazuje Agnieszka Stawiarska ze Stowarzyszenia Fala Renowacji, zaledwie 30% tych budynków przeszło termomodernizację – i to nierzadko jedynie częściową, sprowadzającą się do „opakowania” budynku warstwą styropianu.

Niemcy wyburzają – Polska modernizuje

Za zachodnią granicą prefabrykowane osiedla znikają z krajobrazu – buldożery wjeżdżają na place, a lokatorzy przenoszą się do nowych budynków. W Polsce taki scenariusz jest mało realny z prostego powodu: skala zasobu jest nieporównywalna. Wyburzenie choćby części bloków z wielkiej płyty oznaczałoby konieczność zapewnienia zastępczych lokali milionom ludzi – a na rynku mieszkaniowym, który od lat walczy z deficytem, nie ma na to miejsca.

Eksperci są zgodni, iż Polsce nie grozi scenariusz nagłego wyburzania całych osiedli. Jak zauważa Kacprzyk – ekspert sektora bankowego – dla instytucji finansowych najważniejsze nie jest samo hasło „wielka płyta”, ale stan techniczny konkretnego budynku: dokumentacja przeglądów, fundusz remontowy i brak zaniedbań. „Tam, gdzie te warunki są spełnione, finansowanie nie odbiega od standardów rynkowych” – podkreśla. Potwierdzają to zresztą dane rynkowe: według raportu firmy Metrohouse aż 33% transakcji na rynku wtórnym dotyczyło właśnie mieszkań w blokach z płyty – a pustostanów w nich niemal nie ma.

Na tym jednak pozytywnym obrazie nie można poprzestać. Jak ostrzega Agnieszka Stawiarska, mamy problem społeczny i ekonomiczny, który łatwo zbagatelizować. „Nie ma co ukrywać – jakbyśmy nie zaklinali rzeczywistości i materiałów budowlanych, w pewnym momencie ta żywotność się skończy. My dość długo budowaliśmy bloki z wielkiej płyty, w Niemczech z użycia tych materiałów wycofano się dużo wcześniej” – mówiła na forum branżowym Property Forum Miasta i Regiony.

Co mieszkaniec bloku powinien sprawdzić

Jeśli mieszkasz w bloku z wielkiej płyty, warto wiedzieć, iż administratorzy i zarządcy mają ustawowy obowiązek przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynku. Przeglądy budowlane powinny być realizowane co najmniej raz na 5 lat – obowiązek ten wynika z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, z późn. zm.). W ramach tych przeglądów sprawdzane są m.in. złącza między płytami, stan elewacji i instalacji.

Możesz zapytać swoją spółdzielnię lub wspólnotę o datę ostatniego przeglądu i jego wyniki – masz do tego prawo. Warto też sprawdzić, czy Twój blok przeszedł termomodernizację i czy w planie remontowym przewidziana jest wymiana pionów instalacyjnych. Bloki, które regularnie otrzymują środki z funduszu remontowego i są systematycznie modernizowane, mają znacznie lepsze perspektywy niż te zaniedbane przez dekady. Stan konkretnego budynku – nie ogólne opinie o „wielkiej płycie” – to jedyne kryterium, które rzeczywiście ma znaczenie.