Kiedy kupujemy tak zwane freehold properties, czyli domy wolnostojące, semi detached (bliźniaki) czy szeregowe townhouses, musimy sobie zdawać sprawę, iż wszystkie naprawy zewnętrzne czy wewnętrzne w kupowanej nieruchomości będą naszą odpowiedzialnością.
Kiedy kupujemy nieruchomości zaliczane do condominiums, to naprawy zewnętrzne – jak dachy, okna czy materiały elewacyjne są zwykle pod nadzorem korporacji, zarządzającej kompleksem w zamian za maintenance (czynsz) który musimy opłacać co miesiąc. Natomiast naprawy wewnętrzne – jak łazienki, kuchnie czy podłogi są zwykle odpowiedzialnością właścicieli mieszkań.
Dziś chciałbym skoncentrować się tylko na freeholds i omówić typy nieruchomości w tej kategorii, podkreślić, jakich niespodzianek możemy się spodziewać oraz omówić żywotność poszczególnych składników takich nieruchomości.
* Detached homes – preferowany przez wielu typ zabudowy, bo panuje tu zasada „wolnoć Tomku w swoim domku”. Wszelkie naprawy zewnętrzne, zmiany elewacji (nie wymagające pozwoleń budowlanych) jak okna, siding, stucco itd., są decyzją właścicieli i nie muszą być uzgadniane z sąsiadami. Nie musimy się nikomu podporządkowywać. Ponieważ w Kanadzie miasto nie miesza się w wygląd zewnętrzny domu, dopóki nie narusza on przepisów urbanistycznych (zoning), czasami powstają piękne rzeczy, a czasami prawdziwe maszkary.
* Semi detached (czyli bliźniak) – tu już zaczyna być czasami problem. jeżeli trafimy na adekwatnego i kooperującego sąsiada, ten typ zabudowy może mieć wiele zalet. Ale jeżeli jest odwrotnie, to mieszkanie “pod wspólnym dachem” (dosłownie) może być koszmarem. Właśnie przysłowiowy „wspólny” dach potrzebuje od czasu do czasu wymiany i wówczas mogą zacząć się kłopoty. Dobry sąsiad zrobi to razem z nami. Kiepski sąsiad powie, iż nie ma kasy, albo iż i tak się szykuje do sprzedaży i nie chce wydawać pieniędzy. Efekt jest taki, iż jak się jedzie po starszych dzielnicach, gdzie są połówki, to widać po dachach, jak żyją ze sobą sąsiedzi. jeżeli dach jest jednorodny i tak samo stary – to widać, iż sąsiedzi kooperują ze sobą. Jak są dachy w różnych kolorach albo jeden jest nowy, a drugi jest stary, to pokazuje, iż porozumienie jest słabe. To samo dotyczy wymiany okien, drzwi garażowych, wykończeń elewacyjnych czy podjazdu (driveway).
* Szeregowe townhouses. Tutaj sprawy się jeszcze pogarszają, jeżeli chodzi o sąsiedzką współpracę w naprawach zewnętrznych. I to widać, kiedy kompleksy szeregówek się starzeją. Przez pierwsze 10 lat, czasami choćby trochę dłużej – wszystko wygląda OK. Ale kiedy przychodzi czas na wymianę drzwi garażowych, okien, dachu czy podjazdu – zaczynają być widoczne problemy. Zwykle największym problemem jest dach (o wytrzymałości pokryć za chwilę), bo rzadko w szeregówkach sąsiedzi się dogadują – zwykle każdy robi wymianę na własną rękę (to samo z oknami, drzwiami garażowymi i podjazdami). Z wiekiem starszy kompleks potrafi być wręcz odpychający. Dlatego myśląc do przodu, zdecydowanie bardziej namawiam na bliźniaki niż szeregówki, bo różnica w cenie jest często minimalna, a benefit jest znacznie większy!
Elementy zewnętrzne i ich trwałość. Najbardziej narażonym elementem na wpływ warunków klimatycznych są pokrycia dachowe. Najbardziej typowym rodzajem pokryć dachów spadzistych są dachówki (shingles). Są one najczęściej wykonywane z papy, fiberglass, blachy czy ceramiki. W nowo budowanych osiedlach deweloper zwykle poszukuje „oszczędności”, dlatego używa najtańszych dachówek z papy. Ich nominalna trwałość, w zależności od producenta, zwykle waha się pomiędzy 20 a 25 lat. W praktyce większość z nich nie „dożywa” 15 lat i muszą być wymieniane, szczególnie w dachach z zachodnią ekspozycją do słońca.
Dachówki z fiberglass – są zwykle bardziej trwałe i są rodzaje, których nominalna gwarancja choćby sięga 35 czy 40 lat, ale są one znacznie droższe. I kto w Kanadzie mieszka tak długo w jednym domu? Dlatego tego typu pokrycia zwykle pojawiają się w domach budowanych na zamówienie.
Dachówki ceramiczne czy łupkowe są oczywiście synonimem zamożności, bo są drogie i trudne w układaniu, i wymagają innej konstrukcji dachu, który musi być w stanie wytrzymać większe obciążenie. Dlatego są dość dużą rzadkością. Te pokrycia zwykle wytrzymują do 50 lat bez napraw.
Dachówki metalowe – dachy z blachy stają się coraz bardziej popularne. adekwatnie zainstalowany dach może wyglądać bardzo estetycznie, jest lekki i zwykle długotrwały. Powinien wytrzymać przynajmniej 50 lat lub znacznie więcej i zwykle instalatorzy oferują dożywotnią gwarancję. Ale zdarza się, iż po kilku latach firma znika z rynku lub zmienia nazwę i lokalizację i ta „dożywotnia” gwarancja staje pod znakiem zapytania.
Okna – ich trwałość jest bardzo zmienna. Fakt jest też taki, iż w produkcji oknach dokonało się dużo usprawnień i można kupić okna na poziomie przysłowiowego „trabanta”, a też okna w klasie „porsche”. Wszystko zależy od tego, kto buduje i dlaczego. Kiedy powstaje osiedle i deweloper musi kupić kilka tysięcy okien, to oczywiście wybierze „trabanta”, bo taniej – a w końcu liczy się każda sztuka. Kiedy ktoś buduje dom dla siebie i budżet mu na to pozwoli – kupi okna najwyższej klasy.
Te okna „od trabanta” mogą początkowo wyglądać dobrze, bo póki nowe, to różnic nie ma wielkich (przynajmniej w wyglądzie tak), ale już po 5-10 latach pierwszym objawem problemów zwykle jest para i kondensacja wodna pojawiająca się pomiędzy szybami. Świadczy to o utracie szczelności okien i jeżeli ktoś mieszka w Milton, to w domach budowanych przez Mattamy powyżej 10 lat temu – jest to powszechny problem.
Okna robi się z vinylu, fiberglasu, aluminium, drewna, czasami drewna pokrywanego od zewnątrz plastikiem czy aluminium. Dobrej jakości okna wytrzymają choćby 30-50 lat. Słabej jakości mogą być do wymiany po 15 latach. Warto zwrócić uwagę na jakość okien, kiedy kupujemy nowy dom, bo jest to kosztowny element, jeżeli istnieje potrzeba zmiany.
Pokrycia zewnętrzne – tutaj panuje ogromna różnorodność i trzeba przyznać, iż w ostatnich latach przybyło mnóstwo bardzo atrakcyjnych i odpornych na wpływy atmosferyczne materiałów.
Dawniej dominowała cegła, czasami kamień, sidings (winyl i aluminium). Pojawiało się też drewno i panele drewnopodobne. O ile cegła i kamień zawsze były uznawane za solidne i bardzo wytrzymałe elementy wykończenia elewacji, to już z pozostałymi materiałami bywało różnie. Cegła w odległej przeszłości była łączona z blokiem cementowym i w latach 50., 60. i czasami 70. były ściany budowane z tak zwanej „solid masonry” – czyli bardzo odporne, ale mające beznadziejną odporność cieplną. Dlatego od lat 70. zaczęto budować domy w systemie drewnianego szkieletu, okładanego różnymi materiałami wykończeniowymi, o których wspomniałem wcześniej. Bardzo popularne były cegły, bo odporne i adekwatnie położone potrafią być bardzo atrakcyjne. Mniej pożądanym elementem są metalowe i winylowe sidingi – też trwałe, ale bardziej podatne na zniszczenia. Natomiast bardzo popularne w niektórych rejonach wykończenia z drewna nie zawsze zdały egzamin.
Ponownie przytoczę Milton i domy budowane przez Mattamy. Powszechnie używano tam „surowych”, sosnowych desek do wykańczania bay windows, porchów czy dormers. Były one zwykle pomalowane jedną warstwą farby i nigdy nie były adekwatnie pielęgnowane. Po 20 latach większość tych elementów, których już nigdy później nikt nie malował – jest spróchniała i nie wygląda dobrze. Jeszcze raz potwierdza się zasada – „przyjdzie kit i będzie git” – czyli wszystko można przychlapać i sprzedać, a później niech się klient martwi.
Na zakończenie wspomnę jeszcze o drzwiach wejściowych do domów i drzwiach garażowych. Na rynku mamy coraz lepszy wybór, ale dawniej go nie było. Te używane 20 lat temu z drewna czy sklejki są już często spróchniałe i wymagają wymiany. Ale w tej chwili produkowane są już naprawdę dobre i bardzo trwałe. Szczególnie polecam izolowane, bo podnoszą znacznie komfort, kiedy panowie spotykają się, by porozmawiać „o ważnych, światowych sprawach”.
Za tydzień napiszę o najważniejszych elementach wewnętrznych w domach i podpowiem, jak na pierwszy rzut oka można określić wiek domu.
A wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić dom, jak zwykle zapraszam do kontaktu i współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
