Czapliński: PRAWNIK DO SPRAW NIERUCHOMOŚCI – DLACZEGO JEST NIEZBĘDNY?

Rola prawnika w typowej transakcji real estate jest niezwykle istotna. jeżeli ktoś próbowałby samodzielnie dokonać zamknięcia bez pomocy prawnika, specjalizującego się w rynku nieruchomości, naraża się na ogromne problemy, które mogą kosztować tysiące dolarów.

Warto podkreślić, iż potrzebny jest prawnik właśnie z tej dziedziny prawa, nie z prawa rodzinnego czy karnego. To istotna kwestia. Podobnie jak nikt nie pójdzie do pediatry na przeszczep serca, tak samo nie ma sensu zwracać się do prawnika od rozwodów czy wypadków samochodowych w sprawie kupna lub sprzedaży nieruchomości.

W każdej dziedzinie, gdy pracuje się ze specjalistą, mniej spraw jest problematycznych. Jest wielu prawników zajmujących się tylko real estate, a większe i bardziej popularne kancelarie potrafią zamykać od 50 do 100 transakcji miesięcznie. Przypomina to trochę taśmę produkcyjną, bo przebieg każdej sprawy jest bardzo zbliżony. Dlatego firmy działające od lat, popełniają minimum błędów. Główną pracę w biurze wykonują wyspecjalizowane asystentki, które przygotowują całą dokumentację. Prawnik zwykle, gdy wszystko jest gotowe, spotyka się z klientami, zbiera podpisy na przygotowanych dokumentach i odpowiada na pytania.

Często, gdy klienci słyszą, iż potrzebują prawnika, by proces zakupu lub sprzedaży przebiegł sprawnie i bez komplikacji, pytają nie o to, co prawnik dla nas zrobi, ale ile ta usługa będzie kosztowała. Koszty zamknięcia mogą wydawać się wysokie, ale warto wiedzieć, za co adekwatnie płacimy.

Przegląd umowy zakupu i sprzedaży – zwykle przygotowują ją agenci. Po zawarciu trafia do prawnika, który może wprowadzać zmiany (jeśli umowa to przewiduje). Dziś rzadko pojawiają się warunki, więc prawnik zajmuje się innymi czynnościami.

Status Certificate – przy zakupie condo prawnik analizuje dokumenty korporacji: sytuację finansową, sprawy sądowe, budżet. To ważna opinia.

Sprawdzenie obciążeń nieruchomości – czy nie ma zarejestrowanych pożyczek, zaległości podatkowych czy innych roszczeń. Muszą być one wyrejestrowane przed zamknięciem. Dziś taką weryfikację znacznie ułatwia system elektroniczny.

Title insurance – wielu prawników słusznie je rekomenduje. To tanie, jednorazowe ubezpieczenie ważne tak długo, jak posiadamy dom. Chroni przed szerokim wachlarzem pomyłek czy oszustw. Kosztuje około 1% wartości zakupu.

Akt własności – prawnik gwarantuje, iż jest prawidłowy i istotny po zamknięciu. Prawnicy mają ubezpieczenia zawodowe, które w razie błędu dodatkowo chronią klienta.

Sprawdzenie podatków i opłat condo – prawnik upewnia się, iż są zapłacone.

Land Transfer Tax – kupujący nie płacą agentom, ale muszą uiścić podatek od zakupu. W GTA jest on podwójny (Ontario i Toronto). Dla domu za milion w Toronto podatek to aż $32,200. Pierwszy zakup daje zniżkę ponad $5,000.

Mortgage documents – prawnik rejestruje pożyczkę hipoteczną na podstawie instrukcji banku. Dopiero wtedy pieniądze trafiają do prawnika sprzedającego.

Po spełnieniu wszystkich wymagań następuje zamknięcie transakcji: przekazanie pieniędzy, dokumentów i kluczy między prawnikami. jeżeli pojawią się problemy, prawnicy wraz z agentami starają się je rozwiązać.

Koszty usług prawnika przy typowych transakcjach wynoszą zwykle od $1,500 do $2,200 plus HST. W bardziej skomplikowanych przypadkach, np. związanych ze spadkami czy rozwodami, kwoty mogą być znacznie wyższe. Niektórzy prawnicy reklamują się niższą stawką podstawową (np. $750 + disbursements), ale całość zwykle wychodzi podobnie. Wybierając prawnika, lepiej kierować się jego doświadczeniem, niż ceną.

Często ten sam prawnik obsługuje jednocześnie zakup nowego domu i sprzedaż obecnego. Niekiedy oferuje tzw. package deal.

Zakres obowiązków prawnika obejmuje:

– sprawdzenie umowy i ewentualne poprawki,

– ustalenie warunków i zmian w ofercie,

– przygotowanie dokumentów sprzedaży i rejestracji w Land Registry Office,

– przygotowanie pożyczek do wyrejestrowania, kontakty z bankami i inwestorami,

– rozliczenie opłat i kar za ewentualne zerwanie umów,

– dopilnowanie wykonania warunków prawnych i finansowych,

– zamknięcie transakcji, wymianę dokumentów, pieniędzy i kluczy.

Doświadczony prawnik, który codziennie zajmuje się real estate, ma wypracowany system, dzięki czemu transakcje przebiegają sprawnie i bez zakłóceń. Jednak choćby najlepszy system czasami zawodzi, dlatego prawnik, potrafiący rozwiązywać trudne sytuacje, jest niezwykle ważnym członkiem zespołu pracującego nad zamknięciem transakcji.

Jak zwykle wszystkich Państwa, zamierzających kupić lub sprzedać (czy też wybudować) nieruchomość zapraszam do kontaktu i współpracy. Z chęcią znajdę klienta na Państwa obecny dom lub wyszukam wymarzoną nieruchomość, a także doradzę, jak przygotować dom do sprzedaży, by uzyskać maksymalną, możliwą cenę.