Czy Spółdzielnie generują najwyższe czynsze?

Dość często spotykamy się z takim poglądem, iż spółdzielnie są źle zarządzane, a prezesi pobierają wysokie pensje, za które mieszkańcy muszą płacić. Dodać do tego należy opinię niektórych deweloperów o sprzedaży mieszkań bezczynszowych. Nic bardziej absurdalnego. Jak na razie pasywne budynki znajdują się w początkowym etapie wdrażania.

W dzisiejszej rzeczywistości wszystko kosztuje, a mianowicie nie tylko zarządzanie, obejmujące m.in.: remonty, konserwacje, usuwanie awarii, sprzątanie, utrzymanie zieleni, placów zabaw, spełnianie okresowych wymagań corocznych przeglądów wszystkich instalacji technicznych, coroczne resursy wind oraz przeglądy dozoru technicznego, zwalczanie następstw zimy, rozliczanie energii i ciepłej wody, windykacje, podatki oraz wiele innych czynności.

Wśród najważniejszych, niestety, czynników kosztowych są jednak opłaty za ciepło i wodę oraz śmieci, które są największym składnikiem opłacanego czynszu, obejmującym 50–70% całej opłaty. Ich koszty na przestrzeni ostatnich lat wzrosły wielokrotnie, bardzo często w oderwaniu od inflacji.

Pilska Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Pile, aby poprawić bezpieczeństwo użytkowników mieszkań, jako pierwsza zlikwidowała wszystkie piecyki gazowe w łazienkach. Od momentu przystąpienia do ich likwidacji nikt nie stracił życia z powodu zatrucia. Niestety koszt poprawy bezpieczeństwa spowodował dodatkowe opłaty za ciepłą wodę. Jesteśmy przeświadczeni, iż warto było podjąć się tej inicjatywy, ponieważ życie jest wartością nadrzędną.

Trudnym do przewidzenia następstwem ogromnych nakładów na termomodernizację, która objęła wszystkie budynki w Spółdzielni w zakresie docieplenia i wymiany ponad 30 tys. okien, okazała się niewydolność tzw. wentylacji grawitacyjnej. Ten typ wentylacji działa w oparciu o fizyczne adekwatności różnicy ciśnień, tzn. tyle zużytego powietrza opuści mieszkanie, ile wpłynie przez otwory okienne. Zrozumienie tego problemu natrafia na opór wobec konieczności oszczędzania ciepła ze względu na jego wysokie koszty. jeżeli tego nie zrozumiemy, to w takim mieszkaniu zatrzymuje się wilgoć, skraplająca się na najzimniejszych płaszczyznach, m.in. oknach, rurach zimnej wody itp., a następstwem są wyhodowane grzyby.

Wybudowane budynki mieszkalne, w większości ponad 40–70 lat temu, podlegają stałej modernizacji, która spowodowała znaczny (ok. 50%) spadek zakupów ciepła i wody. Przez dziesiątki lat remontowaliśmy i unowocześnialiśmy te budynki oraz ich otoczenie. Nie są jeszcze inteligentne — od nas zależy zrozumienie, iż nasze obowiązki w zakresie nie tylko ich eksploatacji realizowane są właśnie w ramach opłat mieszkańców.

Niestety w najbliższej przyszłości są przed nami kolejne wyzwania — sukcesywna wymiana wszystkich wewnętrznych instalacji elektrycznych oraz wodno-kanalizacyjnych, w których obserwujemy ogromny przyrost awarii.

Mieszkańcy Spółdzielni, jeżeli płacą czynsz, który obejmuje tak liczne zadania, powinni sobie zdawać sprawę, iż są współwłaścicielami całego majątku, tj. nie tylko budynków, terenów, parkingów, dróg, chodników i zieleni, a nie tylko mieszkańcami lokali.

To wszystko kosztuje i obejmuje wszelkie prawne obowiązki, koszty, podatki, ubezpieczenia itp. Nowe budynki też początkowo kosztują mniej, jednak na przestrzeni kolejnych lat niestety będą wymagały coraz większych środków na awarie i remonty.

W Spółdzielni wszystkie koszty są rozliczane osobno dla poszczególnych budynków, co znajduje odzwierciedlenie w opłacanym czynszu. W podobny sposób odnosi się to do mieszkań o zróżnicowanym zużyciu energii, wody, liczbie osób wytwarzających śmieci oraz ich metrażu.

To jest m.in. powód nie zawsze prostego wyjaśnienia, dlaczego są tak zróżnicowane koszty w rozliczeniach poszczególnych budynków i mieszkań.

L.Sz.