Kontrola dochodów lokatorów i rewolucja w spółdzielniach. Rząd przygotowuje największe zmiany mieszkaniowe od dekad

Polski rząd przygotowuje najbardziej kompleksowy pakiet reform mieszkaniowych od czasów transformacji ustrojowej, który może fundamentalnie zmienić funkcjonowanie zarówno mieszkalnictwa społecznego, jak i spółdzielni mieszkaniowych w całym kraju. Ministerstwo Finansów i Gospodarki intensywnie pracuje nad kilkoma projektami ustaw, które mają uporządkować sektor mieszkaniowy i wyeliminować długoletnie patologie, które przez dziesiątki lat wpływały negatywnie na sprawiedliwość społeczną oraz efektywność zarządzania nieruchomościami.

Fot. Warszawa w Pigułce

Centralnym elementem planowanych reform jest wprowadzenie powszechnej i systematycznej weryfikacji dochodów wszystkich lokatorów mieszkalnictwa społecznego, co ma na celu wykrycie osób, które pomimo znacznego wzrostu swoich zarobków przez cały czas korzystają z mieszkań dotowanych przez państwo. Resort finansów i gospodarki planuje stworzenie mechanizmu, który pozwoli na regularne sprawdzanie sytuacji finansowej każdego najemcy mieszkania społecznego, aby upewnić się, iż wsparcie publiczne trafia rzeczywiście do osób najbardziej potrzebujących.

Nowy system kontroli dochodów ma wyeliminować sytuacje, w których osoby zarabiające bardzo wysokie kwoty, choćby osiemnaście czy dwadzieścia tysięcy złotych miesięcznie, przez cały czas płacą symboliczne czynsze stanowiące zaledwie jedną piątą wartości rynkowej wynajmu podobnego mieszkania. Taka praktyka jest uznawana przez władze za niesprawiedliwą wobec innych obywateli, którzy mimo podobnych lub niższych dochodów muszą płacić pełne ceny rynkowe za najem mieszkań prywatnych.

Mechanizm weryfikacji będzie opierał się na progresywnym systemie podwyżek czynszów, które będą proporcjonalne do stopnia przekroczenia ustalonych progów dochodowych. Oznacza to, iż osoby, które nieznacznie przekroczą wyznaczony limit, będą płacić niewielkie podwyżki, podczas gdy ci, którzy znacząco go przekroczą, będą musieli liczyć się z istotnym wzrostem kosztów najmu. Taki mechanizm ma zapewnić sprawiedliwe przejście między mieszkalnictwem społecznym a komercyjnym rynkiem najmu.

Istotnym elementem planowanych zmian jest również wprowadzenie ogólnopolskiego, ustawowego progu dochodowego uprawniającego do otrzymania mieszkania społecznego, który zastąpi dotychczasowy system, w którym każdy samorząd lokalny ustalał własne kryteria. Nowy próg ma być znacznie wyższy od wszystkich w tej chwili funkcjonujących limitów stosowanych przez gminy, co ma rozwiązać problem tak zwanej luki czynszowej dotykającej dziesiątki tysięcy polskich rodzin.

Luka czynszowa to zjawisko, które dotyka bardzo licznej grupy obywateli znajdujących się w pułapce dochodowej – ich zarobki są zbyt wysokie, aby kwalifikować się do mieszkania społecznego według obecnych kryteriów, ale jednocześnie za niskie, aby móc wynająć mieszkanie na prywatnym rynku, gdzie ceny najmu często przekraczają połowę średnich dochodów gospodarstw domowych. Podwyższenie progów dochodowych ma umożliwić tym osobom dostęp do mieszkalnictwa społecznego, zmniejszając presję na rynek prywatny.

Równolegle z reformami mieszkalnictwa społecznego rząd przygotowuje rewolucyjne zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych, które mają uporządkować zarządzanie tymi organizacjami i zwiększyć transparentność ich działania. Planowane regulacje obejmują wprowadzenie obowiązkowej kadencyjności dla wszystkich zarządów spółdzielni mieszkaniowych, choć bez ograniczenia liczby kadencji, jakie dana osoba może pełnić.

Kadencyjność zarządów spółdzielni ma zapewnić regularne rozliczanie się kierownictwa przed radami nadzorczymi i członkami spółdzielni z podejmowanych działań oraz planów na przyszłość. Taki mechanizm ma wpłynąć ożywczo na życie spółdzielcze i zapobiec sytuacjom, w których te same osoby przez dziesiątki lat sprawują władzę bez rzeczywistej kontroli ze strony mieszkańców.

Pierwsza z przygotowywanych ustaw, określana mianem małej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ma zostać przedstawiona rządowi już w najbliższym tygodniu. Jej głównym celem jest zniesienie możliwości odbywania walnych zgromadzeń w trybie pisemnym, co ma zwiększyć uczestnictwo mieszkańców w podejmowaniu kluczowych decyzji dotyczących ich wspólnot mieszkaniowych oraz ograniczyć możliwości manipulowania wynikami głosowań.

Druga, bardziej kompleksowa ustawa, nazywana dużą ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzi znacznie szersze reformy strukturalne. Oprócz kadencyjności zarządów zawierać będzie przepisy przenoszące odpowiedzialność za decyzje dotyczące maksymalnego zadłużenia spółdzielni z walnego zgromadzenia bezpośrednio na zarząd, co ma zwiększyć profesjonalizm w podejmowaniu kluczowych decyzji finansowych.

Planowane zmiany mają również uprościć i przyspieszyć procedury decyzyjne w spółdzielniach, które często przez skomplikowane i długotrwałe procesy podejmowania uchwał nie mogą sprawnie reagować na bieżące potrzeby mieszkańców oraz zmieniające się warunki rynkowe. Nowe regulacje mają zapewnić większą elastyczność w zarządzaniu przy jednoczesnym zachowaniu demokratycznego charakteru spółdzielni mieszkaniowych.

Wyjątek od planowanej weryfikacji dochodów będą stanowić renciści oraz emeryci, którzy ze względu na swoją szczególną sytuację społeczną i ekonomiczną pozostaną objęci dotychczasowymi zasadami korzystania z mieszkalnictwa społecznego. Ta decyzja wynika z uznania, iż osoby starsze oraz niepełnosprawne powinny mieć zagwarantowane stabilne warunki mieszkaniowe niezależnie od zmian w systemie.

Wprowadzenie nowych regulacji będzie wymagało stworzenia sprawnego systemu administracyjnego zdolnego do przeprowadzania regularnych kontroli dochodów setek tysięcy lokatorów mieszkań społecznych w całym kraju. Władze planują wykorzystanie nowoczesnych technologii informatycznych oraz integrację z systemami podatkowymi i ubezpieczeniowymi, aby proces weryfikacji był jak najbardziej efektywny i mniej uciążliwy dla mieszkańców.

Reformy mieszkaniowe mają również wymiar społeczny, ponieważ dotyczą milionów Polaków zamieszkałych w spółdzielniach oraz korzystających z mieszkalnictwa społecznego. Planowane zmiany mogą wpłynąć na poprawę dostępności mieszkań dla młodych rodzin oraz osób o średnich dochodach, które w tej chwili mają ograniczony dostęp zarówno do mieszkań społecznych, jak i do przystępnego najmu na rynku prywatnym.

Sukces planowanych reform będzie zależał od staranności ich przygotowania oraz sposobu implementacji, który musi uwzględniać różnorodność lokalnych rynków mieszkaniowych oraz specyfikę poszczególnych regionów Polski. Władze zapowiadają przeprowadzenie szerkich konsultacji społecznych przed ostatecznym uchwaleniem projektów ustaw, aby uwzględnić uwagi mieszkańców oraz ekspertów z dziedziny mieszkalnictwa.

Długoterminowym celem rządowych reform jest stworzenie sprawiedliwego i efektywnego systemu mieszkaniowego, który zapewni dostęp do przystępnych mieszkań osobom rzeczywiście potrzebującym wsparcia, przy jednoczesnym zachowaniu zasad społecznej odpowiedzialności oraz transparentności w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi należącymi do wspólnot i instytucji publicznych.