W powszechnej świadomości utarło się przekonanie, iż utrata mieszkania grozi tylko tym, którzy nie spłacają kredytu hipotecznego. Właściciele mieszkań, którzy wykupili swoje lokale „na własność” lub posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i nie mają żadnych zobowiązań bankowych, czują się bezpiecznie. Tymczasem są inne zobowiązania, a procedura licytacji jest bezlitosna. Dłużnik ląduje na bruku, często z ułamkiem wartości swojego majątku w kieszeni.

Zdjęcie poglądowe. Fot. Warszawa w Pigułce

Mit świętego prawa własności

Wielu dłużników czynszowych żyje w błędnym przekonaniu, iż prawo własności jest nienaruszalne i chroni ich przed utratą dachu nad głową, dopóki nie zadłużą się w banku. Tymczasem dług wobec Spółdzielni Mieszkaniowej lub Wspólnoty Mieszkaniowej jest takim samym zobowiązaniem finansowym, jak każde inne. Co więcej, ze względu na specyfikę życia w budynku wielorodzinnym, ustawodawca wyposażył zarządców w szczególne narzędzia do walki z niesolidnymi płatnikami.

Gdy przestajesz płacić czynsz (opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, zaliczki na media), ciężar utrzymania Twojego mieszkania i części wspólnych spada na sąsiadów. Spółdzielnia musi zapłacić dostawcom ciepła, wody i prądu terminowo. jeżeli Ty nie płacisz, płacą za Ciebie inni mieszkańcy w swoich czynszach. Dlatego prawo pozwala na drastyczne kroki – z pozbawieniem własności włącznie.

Artykuł 16 Ustawy o własności lokali – „Broń atomowa” wspólnot

Kluczowym przepisem, który spędza sen z powiek dłużnikom, jest Art. 16 Ustawy o własności lokali (który na mocy przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych ma zastosowanie również w spółdzielczości w określonych sytuacjach). Przepis ten stanowi, że:

„Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.”

Co to oznacza w praktyce? Że sąsiedzi (reprezentowani przez Zarząd) mogą podjąć uchwałę, w której upoważniają Zarząd do skierowania sprawy do sądu o nakazanie sprzedaży Twojego mieszkania. Nie jest tu wymagana zgoda dłużnika. Sąd bada jedynie, czy zadłużenie jest „długotrwałe”. W orzecznictwie przyjmuje się, iż już kilkumiesięczne zaległości, których dłużnik nie próbuje spłacać, spełniają tę przesłankę.

Jak wygląda mechanizm utraty mieszkania? Krok po kroku

Proces pozbawiania własności za długi czynszowe jest procedurą sformalizowaną, ale wcale nie tak długotrwałą, jak myślą dłużnicy. Często zajmuje to od 12 do 24 miesięcy, a dłużnik orientuje się w sytuacji, gdy komornik wyznacza termin licytacji.

Krok 1: Nakaz zapłaty

Spółdzielnia wysyła wezwania do zapłaty. jeżeli są ignorowane, sprawa trafia do sądu o zapłatę. Sąd wydaje nakaz zapłaty. jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu w terminie 14 dni, nakaz się uprawomocnia. To pierwszy moment, w którym dług zostaje „zabetonowany” wraz z kosztami sądowymi.

Krok 2: Egzekucja komornicza (miękka)

Spółdzielnia idzie z nakazem do komornika. Ten najpierw zajmuje konto bankowe i wynagrodzenie za pracę. jeżeli te egzekucje są bezskuteczne (bo dłużnik pracuje na czarno lub zarabia najniższą krajową i ma inne długi), komornik umarza postępowanie. Dla wielu dłużników to sygnał „wygranej”. To błąd. Bezskuteczna egzekucja z ruchomości i pensji jest dowodem dla sądu, iż jedynym sposobem odzyskania długu jest sprzedaż lokalu.

Krok 3: Pozew o nakazanie sprzedaży (licytacja)

Spółdzielnia/Wspólnota składa do sądu pozew o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Dłużnik otrzymuje odpis pozwu. jeżeli go zignoruje, zapadnie wyrok. Wyrok ten jest tytułem wykonawczym do najcięższej formy egzekucji.

Krok 4: Wycena i licytacja

Komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości. Biegły szacuje wartość rynkową. Następnie komornik ogłasza licytację publiczną.

• I licytacja: Cena wywoławcza to 3/4 wartości oszacowania.
• II licytacja: jeżeli nikt nie kupi, cena spada do 2/3 wartości oszacowania.

Przykład: Twoje mieszkanie jest warte 400 000 zł. Na drugiej licytacji może zostać sprzedane za około 266 000 zł. Łowcy okazji tylko na to czekają.

Zostajesz z niczym

Największą tragedią licytacji komorniczej nie jest sama utrata mieszkania, ale straty finansowe, jakie ponosi dłużnik. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży (która, jak wspomniano, jest dużo niższa od rynkowej) komornik potrąca:

1. Koszty egzekucyjne: Opłata stosunkowa komornika (nawet 10-15%), koszty obwieszczeń, wyceny biegłego (ok. 2000 zł).
2. Dług czynszowy: Spłata spółdzielni wraz z odsetkami (które po latach mogą dorównać należności głównej).
3. Inne długi: jeżeli do egzekucji przyłączyli się inni wierzyciele.

Dopiero to, co zostanie („reszta”), jest przelewane na konto byłego właściciela. Często okazuje się, iż z mieszkania wartego 400 000 zł, dłużnik otrzymuje na rękę 100 000 zł. Za taką kwotę nie kupi choćby kawalerki. Traci dorobek życia przez dług czynszowy w wysokości np. 20 000 zł.

Brak lokalu socjalnego – brutalna prawda

Kolejnym mitem jest przekonanie, iż „nie wyrzucą mnie na bruk, bo muszą dać lokal socjalny”. Przepis ten dotyczy eksmisji lokatorów (najemców), a w przypadku licytacji własnościowego lokalu na podstawie Art. 16 ustawy o własności lokali, sytuacja dłużnika jest dramatyczna.

Zgodnie z Art. 16 ust. 2: „Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”. Oznacza to, iż sąd w wyroku nakazującym sprzedaż nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Dłużnik po licytacji staje się osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego. Nowy właściciel (nabywca z licytacji) natychmiast występuje o eksmisję. W tym nowym postępowaniu sąd może (ale nie musi) przyznać lokal socjalny, jednak w przypadku osób zdolnych do pracy, bez małoletnich dzieci czy niepełnosprawności, eksmisja orzekana jest często do tzw. pomieszczenia tymczasowego lub noclegowni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – tu tracisz szybciej

Jeszcze gorszą sytuację mają osoby posiadające tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Tutaj nie trzeba choćby sądu i komornika do licytacji. jeżeli masz zaległości w opłatach za okres co najmniej 6 miesięcy, Rada Nadzorcza spółdzielni może podjąć uchwałę o wygaśnięciu Twojego prawa do lokalu.

Z chwilą podjęcia uchwały (i jej uprawomocnienia) stajesz się „dzikim lokatorem” we własnym domu. Spółdzielnia następnie kieruje pozew o eksmisję. Mieszkanie wraca do zasobów spółdzielni, a Ty tracisz do niego wszelkie prawa. Wartość rynkowa lokalu jest zwracana (po potrąceniu długów i tzw. zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego), ale procedura ta jest znacznie szybsza i prostsza dla administracji niż licytacja komornicza.

Jak uratować mieszkanie?

Jeśli masz długi czynszowe, czas jest Twoim największym wrogiem. Ignorowanie pism ze spółdzielni to najgorsza strategia. Oto co musisz zrobić, zanim komornik zapuka do drzwi:

1. Idź do administracji i negocjuj

Dla Spółdzielni licytacja też jest ostatecznością. Wolą odzyskać pieniądze w ratach. Złóż wniosek o rozłożenie długu na raty. Większość spółdzielni zgadza się na układ: bieżący czynsz + rata długu. Często możliwe jest umorzenie odsetek w zamian za spłatę należności głównej.

2. Dodatek mieszkaniowy

Sprawdź w swoim Urzędzie Gminy lub Ośrodku Pomocy Społecznej (MOPS/MOPR), czy przysługuje Ci dodatek mieszkaniowy. Jest to świadczenie pieniężne pokrywające znaczną część czynszu. Warunkiem jest niski dochód na osobę oraz odpowiedni metraż lokalu. Dodatek przelewany jest bezpośrednio na konto zarządcy, co gwarantuje spłatę bieżących opłat.

3. Odpracowanie długu

Wiele spółdzielni i gmin oferuje programy odpracowania długu. Możesz wykonywać proste prace porządkowe, malarskie, grabienie liści czy odśnieżanie na rzecz osiedla, a Twoje wynagrodzenie będzie księgowane na poczet zadłużenia. To realny sposób na wyjście z pętli zadłużenia bezgotówkowo.

4. Sprzedaj mieszkanie sam

To decyzja radykalna, ale ratująca finanse. jeżeli nie stać Cię na utrzymanie dużego mieszkania i długi narastają, sprzedaj je na wolnym rynku, zanim zrobi to komornik.

Różnica: Sprzedając sam, uzyskasz 100% wartości rynkowej (np. 400 000 zł). Spłacisz 20 000 zł długu i zostanie Ci 380 000 zł na zakup mniejszego lokalu.

Licytacja: Komornik sprzeda za 266 000 zł, zabierze koszty i po spłacie długu zostanie Ci 200 000 zł. Przez bierność tracisz w tym przykładzie 180 000 zł żywej gotówki.