Masz mieszkanie na własność? Możesz je stracić przez jeden błąd. Przepisy są jasne

Własne mieszkanie nie oznacza końca comiesięcznych opłat. choćby jeżeli lokal został kupiony za gotówkę, kredyt hipoteczny jest już spłacony, a właściciel posiada pełne prawo własności, przez cały czas musi uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości. Co więcej, niektóre opłaty są obowiązkowe niezależnie od tego, czy właściciel faktycznie mieszka w lokalu. Polskie przepisy jasno określają, za co trzeba płacić i kiedy można zakwestionować naliczone kwoty.

Bloki w Warszawie. | Fot. Warszawa w Pigułce.

Mieszkanie jest twoje, ale rachunki nie znikają

Wielu Polaków marzy o chwili, w której całkowicie spłacą kredyt hipoteczny i staną się właścicielami mieszkania bez żadnych zobowiązań wobec banku.

Nie oznacza to jednak, iż nieruchomość przestaje generować koszty.

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych muszą ponosić wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali, a także uczestniczyć w kosztach zarządzania częściami wspólnymi budynku.

Chodzi między innymi o klatki schodowe, dach, elewację, instalacje wspólne, windy czy teren wokół nieruchomości.

Podstawą tych obowiązków jest ustawa o własności lokali.

Czy właściciel mieszkania musi płacić czynsz?

W potocznym języku opłaty przekazywane wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej nazywa się czynszem.

Z prawnego punktu widzenia sytuacja jest jednak bardziej złożona.

Właściciel lokalu nie płaci czynszu najmu za korzystanie z własnego mieszkania. Jest natomiast zobowiązany do pokrywania określonych kosztów utrzymania nieruchomości.

W budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe są to przede wszystkim zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Mogą obejmować:

• utrzymanie czystości w częściach wspólnych;
• energię elektryczną zużywaną na klatkach schodowych i w innych wspólnych pomieszczeniach;
• konserwację wind i instalacji;
• naprawy i remonty części wspólnych;
• ubezpieczenie nieruchomości;
• wynagrodzenie zarządcy lub administratora;
• inne uzasadnione koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Oprócz tego właściciel ponosi opłaty związane z własnym lokalem, na przykład za wodę, ogrzewanie czy gospodarowanie odpadami, zgodnie z obowiązującymi zasadami rozliczeń.

Nie mieszkasz w lokalu? To nie zwalnia z opłat

To jedna z najważniejszych informacji dla właścicieli mieszkań.

Samo niezamieszkiwanie w lokalu nie zwalnia z obowiązku uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Jeśli ktoś kupił mieszkanie jako inwestycję, wyjechał za granicę albo pozostawił lokal pusty przez kilka miesięcy, przez cały czas musi opłacać przypadającą na niego część kosztów wspólnoty.

Wynika to z faktu, iż obowiązek ten jest związany z własnością nieruchomości, a nie wyłącznie z faktycznym korzystaniem z mieszkania.

Inaczej mogą wyglądać rozliczenia mediów zależnych od zużycia oraz opłaty za odpady, których wysokość zależy od lokalnych zasad i prawidłowo zgłoszonych danych.

Fundusz remontowy. Czy trzeba na niego płacić?

W wielu budynkach właściciele regularnie wpłacają pieniądze na fundusz remontowy.

Środki te służą finansowaniu przyszłych napraw, modernizacji i remontów, takich jak wymiana dachu, remont elewacji czy naprawa instalacji.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych fundusz remontowy może zostać utworzony na podstawie odpowiedniej uchwały.

Jeżeli uchwała została prawidłowo podjęta i obowiązuje, właściciel co do zasady musi uczestniczyć w ustalonych wpłatach.

Nie może jednostronnie odmówić płacenia tylko dlatego, iż nie planuje korzystać z określonego elementu budynku.

Czy można zakwestionować podwyżkę opłat?

Tak. Właściciele mieszkań nie są pozbawieni możliwości kontroli wydatków.

We wspólnocie mieszkaniowej mają prawo zapoznawać się z dokumentami dotyczącymi zarządzania nieruchomością oraz kontrolować działalność zarządu.

Jeżeli uchwała wspólnoty narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interes właściciela, możliwe jest jej zaskarżenie do sądu.

Co istotne, ustawa o własności lokali przewiduje na wniesienie takiego powództwa co do zasady sześć tygodni, liczone według zasad określonych w art. 25.

Samo zaskarżenie uchwały nie oznacza jednak automatycznego wstrzymania jej wykonywania.

Co grozi za niepłacenie?

Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej mogą prowadzić do naliczania odsetek i dochodzenia należności przed sądem.

Jeżeli właściciel uporczywie nie reguluje należnych opłat, zadłużenie może ostatecznie skutkować postępowaniem egzekucyjnym.

W szczególnie poważnych przypadkach ustawa o własności lokali przewiduje również możliwość żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji, między innymi w razie długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat.

Nie oznacza to jednak, iż jedna niezapłacona zaliczka automatycznie prowadzi do utraty mieszkania. Tak daleko idące konsekwencje wymagają spełnienia ustawowych przesłanek i odpowiedniej procedury sądowej.

Własność mieszkania daje prawa, ale oznacza również obowiązki

Posiadanie mieszkania na własność zapewnia szerokie możliwości korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią.

Jednocześnie oznacza konieczność ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem budynku oraz udziału w zarządzaniu wspólną nieruchomością.

Dlatego przed zakupem lokalu warto sprawdzić nie tylko jego cenę, ale także wysokość miesięcznych zaliczek, stan funduszu remontowego, planowane inwestycje i ewentualne zadłużenie wspólnoty.

Najważniejsze jest jedno: choćby całkowicie spłacone mieszkanie nie jest mieszkaniem bez opłat.

Podstawa prawna: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12–15, 25 i 26.