Masz mieszkanie w bloku? Ten jeden zapis w regulaminie może kosztować choćby 50 tys. zł

Wielu właścicieli mieszkań podpisuje regulaminy spółdzielni lub wspólnoty automatycznie, bez dokładnego czytania. Tymczasem jeden konkretny zapis, często dotyczący części wspólnych budynku, może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji finansowych. W skrajnych przypadkach kary i roszczenia sięgają choćby 50 tys. zł.

Fot. Warszawa w Pigułce

O jaki zapis chodzi i dlaczego jest tak groźny

Największe problemy pojawiają się wokół zapisów dotyczących korzystania z części wspólnych nieruchomości. Chodzi m.in. o:

– zabudowę balkonów bez zgody wspólnoty lub spółdzielni
– samowolne zmiany w układzie ścian nośnych
– wykorzystywanie piwnic, korytarzy lub suszarni niezgodnie z przeznaczeniem
– montaż klimatyzacji, rolet zewnętrznych lub anten bez zgłoszenia
– prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu wbrew regulaminowi

W regulaminach bardzo często znajduje się zapis, iż wszelkie zmiany w częściach wspólnych wymagają zgody zarządu lub uchwały wspólnoty. Zignorowanie tego obowiązku może skutkować nie tylko nakazem przywrócenia stanu pierwotnego, ale również roszczeniami finansowymi.

Skąd kwoty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych

Wysokie koszty nie wynikają z jednej kary administracyjnej. Najczęściej są efektem kilku elementów naraz:

– kosztów ekspertyz technicznych
– kosztów sądowych
– kosztów przywrócenia stanu pierwotnego
– odszkodowań wobec wspólnoty lub sąsiadów
– kar umownych przewidzianych w regulaminie

Jeśli sprawa trafi do sądu, a zmiany wpłynęły na bezpieczeństwo budynku lub interesy innych właścicieli, łączna kwota roszczeń może sięgnąć choćby 50 tys. zł. Takie przypadki nie są teorią, ale realnymi sporami rozstrzyganymi przez sądy w całej Polsce.

Dlaczego kontrole zdarzają się coraz częściej

Wspólnoty i spółdzielnie coraz częściej reagują na skargi mieszkańców. Powodem są m.in. rosnące koszty utrzymania budynków, zaostrzone interpretacje prawa budowlanego oraz większa odpowiedzialność zarządów.

W praktyce wystarczy jeden konflikt sąsiedzki albo zgłoszenie do zarządu, aby rozpoczęła się procedura sprawdzania lokalu. jeżeli okaże się, iż właściciel naruszył regulamin, zarząd ma obowiązek reagować.

Warto pamiętać, iż brak wiedzy lub przekonanie, iż „wszyscy tak robią”, nie chroni przed odpowiedzialnością.

Co to oznacza dla czytelnika

Jeśli masz mieszkanie w bloku, warto jak najszybciej sprawdzić regulamin spółdzielni lub wspólnoty. Szczególną uwagę należy zwrócić na zapisy dotyczące:

– balkonów i elewacji
– piwnic i komórek lokatorskich
– ingerencji w konstrukcję budynku
– dodatkowych instalacji
– zasad użytkowania lokalu

Jeżeli masz wątpliwości, czy dokonane zmiany były zgodne z regulaminem, lepiej zareagować wcześniej. W wielu przypadkach możliwe jest zalegalizowanie zmian uchwałą wspólnoty lub uzyskanie zgody zarządu, zanim sprawa przerodzi się w kosztowny spór.

Regulamin spółdzielni lub wspólnoty to nie formalność, ale dokument, który ma realne skutki prawne i finansowe. Jeden zignorowany zapis może uruchomić lawinę kosztów, których wielu właścicieli zupełnie się nie spodziewa. W czasach rosnących opłat i większej kontroli ze strony zarządów, sprawdzenie tych zasad to dziś nie ostrożność, ale konieczność.