1 godzina temu
Przekonanie, iż „wolnoć Tomku w swoim domku” i nikt nie może nam odebrać wykupionego na własność mieszkania, jest jednym z najgroźniejszych mitów, w jakie wierzą Polacy. W dobie rosnących opłat administracyjnych (czynszów) coraz więcej osób przestaje płacić spółdzielniom i wspólnotom, traktując to zobowiązanie jako drugorzędne. To błąd, który może kosztować dorobek całego życia. Przepisy są bezlitosne: wystarczy kilka miesięcy zwłoki, by uruchomić machinę, która kończy się przymusową licytacją lokalu – choćby jeżeli nie masz kredytu hipotecznego.
Fot. Warszawa w Pigułce
Długi czynszowe to nie „prywatna sprawa”
Gdy brakuje pieniędzy w domowym budżecie, Polacy w pierwszej kolejności przestają płacić „czynsz”. Wydaje się to bezpieczniejsze niż niespłacanie banku czy odcięcie prądu. Przecież spółdzielnia nie odetnie ogrzewania w środku zimy, prawda? To myślenie jest zgubne. W przeciwieństwie do banku, Twoim wierzycielem nie jest bezduszna korporacja, ale… Twoi sąsiedzi.
We wspólnocie mieszkaniowej dług jednego lokatora muszą pokryć pozostali, zrzucając się na media i utrzymanie części wspólnych. To rodzi konflikty i sprawia, iż zarządy wspólnot coraz rzadziej bawią się w mediacje. Sięgają po broń atomową, jaką daje im polskie prawo – konkretnie artykuł 16 Ustawy o własności lokali.
Artykuł 16, czyli jak stracić mieszkanie za długi
Wspomniany przepis to koszmar każdego dłużnika. Mówi on wprost: o ile właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Co to oznacza w praktyce?
- Nie musisz mieć milionowych długów. Ustawa nie określa minimalnej kwoty zadłużenia. Mowa jest o „długotrwałym zaleganiu”. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż już 3–6 miesięcy uporczywego uchylania się od opłat może być podstawą do pozwu.
- Decydują sąsiedzi. Aby uruchomić procedurę, wspólnota musi podjąć uchwałę. jeżeli sąsiedzi mają dość płacenia za Ciebie, zagłosują za skierowaniem sprawy do sądu.
- Strata majątku. Licytacja komornicza to nie jest sprzedaż na wolnym rynku. Komornik sprzedaje mieszkanie zwykle za 3/4, a w drugim terminie choćby za 2/3 wartości oszacowania. jeżeli Twoje mieszkanie jest warte 600 000 zł, może zostać zlicytowane za 400 000 zł. Z tej kwoty pokrywany jest dług, koszty komornicze i sądowe. Resztę dostajesz do ręki, ale… nie masz gdzie mieszkać.
Pułapka 3 miesięcy – dlaczego ten termin jest kluczowy?
W tytule nie bez powodu pojawia się fraza o „3 miesiącach”. Choć dla właścicieli mieszkań termin ten jest umowny (ocenny przez sąd), to w przypadku osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub zwykłych najemców, 3 pełne okresy płatności są granicą prawną, po której spółdzielnia lub właściciel mogą wypowiedzieć umowę i rozpocząć procedurę eksmisji.
Dla właścicieli z księgą wieczystą 3 miesiące to moment, w którym zarządca nieruchomości zwykle wysyła ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty. Zignorowanie tego pisma (nieodebranie go z poczty) to pierwszy krok do utraty nieruchomości. Wielu dłużników budzi się dopiero, gdy do drzwi puka rzeczoznawca majątkowy nasłany przez sąd.
Eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego?
Najbardziej drastycznym skutkiem zastosowania art. 16 jest fakt, iż właścicielowi, którego mieszkanie zlicytowano w tym trybie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego. Przepisy o ochronie lokatorów (zakaz eksmisji na bruk kobiet w ciąży, bezrobotnych itd.) działają w przypadku najmu, ale przy licytacji własności za długi wobec wspólnoty orzecznictwo bywa bezlitosne.
Były właściciel po licytacji staje się osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego. Nowy nabywca (który kupił mieszkanie na licytacji) ma prawo żądać opróżnienia lokalu. W skrajnych przypadkach kończy się to eksmisją do noclegowni lub pomieszczenia tymczasowego.
Co to oznacza dla Ciebie?
Sytuacja gospodarcza jest trudna, a opłaty za mieszkania w Warszawie (co pokazał nasz ostatni raport) potrafią zrujnować budżet. jeżeli jednak znajdziesz się w spirali zadłużenia, bierność jest Twoim najgorszym wrogiem.
Po pierwsze, nigdy nie chowaj głowy w piasek. jeżeli nie masz na czynsz, idź do administracji zanim dług przekroczy 2–3 tysiące złotych. Spółdzielnie i wspólnoty wolą podpisać ugodę i rozłożyć dług na raty, niż bawić się w wieloletnie procesy sądowe. Wniosek o rozłożenie na raty to dowód dobrej woli, który w sądzie działa na Twoją korzyść.
Po drugie, odbieraj listy polecone. Fikcja doręczenia sprawia, iż nieodebrany pozew uznaje się za doręczony. Sąd może wydać wyrok zaoczny, nakazujący sprzedaż Twojego mieszkania, a Ty dowiesz się o tym dopiero od komornika, gdy będzie za późno na obronę.
Po trzecie, dodatek mieszkaniowy. Wielu warszawiaków nie wie, iż przysługuje im pomoc od miasta. jeżeli Twoje dochody są niskie, a metraż mieszkania nie jest gigantyczny, gmina może pokryć znaczną część czynszu. To żaden wstyd, a realny ratunek przed utratą dachu nad głową.
Pamiętaj: Twoje mieszkanie jest Twoją własnością tylko tak długo, jak długo nie stajesz się ciężarem dla współwłaścicieli budynku. Granica cierpliwości sąsiadów jest zwykle krótsza niż myślisz.