Minęły dwa lata od wprowadzenia przepisów. Kontrolerzy mówią: sprawdzam. Za brak dokumentu surowa kara finansowa

Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązuje w Polsce przepis nakładający na właścicieli nieruchomości obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej w określonych sytuacjach. Dziś, po dwóch latach od wejścia w życie tych regulacji, inspektorzy mają pełne prawo sprawdzać, czy dokument został sporządzony, a zainteresowanie urzędników tylko rośnie.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Nie każdy właściciel musi mieć świadectwo

Obowiązek dotyczy tylko tych osób, które planują sprzedaż, wynajem lub przekazanie lokalu w formie spółdzielczego prawa własności. jeżeli właściciel korzysta z budynku wyłącznie na własne potrzeby i nie zamierza go zbywać ani udostępniać, dokument nie jest wymagany. przez cały czas jednak wiele osób mylnie sądzi, iż samo posiadanie nieruchomości wystarcza, by musieć wyrobić świadectwo. Tak nie jest.

Kiedy świadectwo jest niezbędne?

Trzy konkretne przypadki

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dokument trzeba przedstawić i przekazać drugiej stronie w przypadku:

• sprzedaży domu lub mieszkania,
• wynajmu lokalu (również krótkoterminowego),
• zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W przypadku sprzedaży, informacja o przekazaniu świadectwa trafia do aktu notarialnego. jeżeli sprzedający nie ma dokumentu, notariusz ma obowiązek pouczyć go o możliwej grzywnie.

Kontrole stają się coraz częstsze

Z inspektorem nie ma żartów

W ostatnich miesiącach widocznie zwiększyła się liczba kontroli. Urzędnicy sprawdzają, czy właściciele mają świadectwo, a także czy jest ono przez cały czas aktualne. Kontrole często realizowane są „przy okazji” – np. podczas wizyt kominiarza lub weryfikacji zgodności pieca z normami emisyjnymi.

Częstotliwość kontroli zależy od mocy kotła. Im większa moc, tym częstsze wizyty. Przewidziano odstępy co 2, 3, 4 lub 5 lat – zależnie od konkretnego przypadku.

Zmiany od 2025 roku: surowsze zasady

Koniec świadectw „na odległość”

Od stycznia 2025 roku obowiązuje nowy wymóg: audytor sporządzający świadectwo musi przeprowadzić wizję lokalną. Nie wystarczy przesłać rzutów technicznych czy zdjęć. Inspektor musi osobiście zobaczyć budynek. To krok w stronę większej wiarygodności danych, ale też dodatkowy koszt dla właściciela.

Nowe wzory świadectw zawierają więcej informacji. Pojawiła się klasyfikacja od A+ do G, dokładniejsze wskaźniki energii i rekomendacje dotyczące modernizacji. W dokumencie trzeba też uwzględnić udział odnawialnych źródeł energii, np. paneli fotowoltaicznych.

Dokument zyskuje na znaczeniu

Choć obowiązek posiadania świadectwa wynika z prawa, warto pamiętać, iż dokument ma też wymiar praktyczny. Zawiera informacje o zużyciu energii, zapotrzebowaniu na ogrzewanie i potencjalnych kosztach eksploatacyjnych. Dla kupujących czy najemców to konkretna wskazówka, ile będzie kosztowało utrzymanie nieruchomości.

Dla właścicieli świadectwo może też zwiększyć wartość rynkową lokalu – szczególnie, jeżeli budynek cechuje się wysoką klasą energetyczną. A to coraz ważniejszy atut przy wzrastających cenach energii.

Dokument zachowuje ważność przez 10 lat, o ile nie zostaną przeprowadzone prace modernizacyjne wpływające na jego charakterystykę – np. wymiana okien, zmiana ogrzewania czy docieplenie ścian.

Kary za brak świadectwa energetycznego: co grozi właścicielom nieruchomości?

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, może skutkować nałożeniem grzywny. Wysokość kary zależy od okoliczności i może wynosić:

• Mandat do 500 zł: Nakładany przez policję w przypadku stwierdzenia braku dokumentu podczas kontroli.
• Grzywna do 5 000 zł: W przypadku poważniejszych naruszeń, sprawa może trafić do sądu, który może nałożyć wyższą karę finansową.

Dodatkowo, brak świadectwa może prowadzić do opóźnień w finalizacji transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, a choćby do unieważnienia umowy, jeżeli druga strona udowodni, iż nie otrzymała wymaganego dokumentu.

Warto również pamiętać, iż notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt nieprzekazania świadectwa, co może skutkować dodatkowymi konsekwencjami prawnymi.

Aby uniknąć kar i problemów prawnych, zaleca się zlecenie sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uprawnionemu specjaliście przed planowaną transakcją sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Świadectwa wpisują się w unijną politykę klimatyczną i są częścią szerszej strategii zmniejszania zużycia energii. W kolejnych latach można spodziewać się dalszego zaostrzania przepisów – być może dokumenty będą wymagane choćby przy zwykłych remontach.