1 godzina temu
Wiadomość o spadku to moment pełen sprzecznych emocji. Z jednej strony żal po stracie bliskiej osoby, z drugiej – ulga i nadzieja na poprawę sytuacji finansowej dzięki odziedziczonej nieruchomości. Własne „M” w dzisiejszych czasach to majątek wart fortunę. Jednak zanim zaczniesz planować remont lub sprzedaż lokalu, musisz wiedzieć o pułapce, w którą wpada tysiące Polaków. Wraz z kluczami do mieszkania przejmujesz bowiem historię finansową poprzedniego właściciela. A ta bywa bolesna i kosztowna.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Zasada „wszystko albo nic”. Dlaczego długi przechodzą na Ciebie?
W polskim prawie spadkowym obowiązuje zasada sukcesji uniwersalnej. Oznacza to, iż wchodzisz w ogół praw i obowiązków zmarłego. Nie można – jak w bufecie – wybrać sobie z majątku babci tylko mieszkania i biżuterii, a „zostawić na talerzu” niespłaconych kredytów i zaległości czynszowych.
Czynsz w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej to klasyczny dług spadkowy. jeżeli Twoja babcia lub dziadek przez ostatnie lata życia chorowali, mieli niską emeryturę i przestali płacić za lokal, dług ten nie wyparował w dniu ich śmierci. Przeciwnie – stał się teraz Twoim problemem. Co gorsza, dług ten narasta z każdym dniem. Do kwoty głównej (niezapłaconego czynszu) dochodzą odsetki ustawowe za opóźnienie, koszty upomnień, a często także koszty sądowe i komornicze, jeżeli spółdzielnia zdążyła już uzyskać nakaz zapłaty.
Pułapka solidarnej odpowiedzialności. Komornik zapuka do najbogatszego
Sytuacja komplikuje się, gdy spadkobierców jest kilku (np. Ty i Twoje rodzeństwo). Do momentu działu spadku (czyli formalnego podzielenia majątku przed sądem lub notariuszem), wszyscy odpowiadacie za długi solidarnie.
Dla wierzyciela (spółdzielni) jest to wymarzona sytuacja. Spółdzielnia nie musi ścigać każdego z Was po trochu. Może zażądać spłaty całości długu od tego spadkobiercy, który jest „najłatwiejszym celem” – czyli ma stałą pracę, konto w banku i oficjalne dochody. jeżeli to Ty masz pieniądze, komornik ściągnie 20 tysięcy złotych długu z Twojego konta, a Ty będziesz musiał później prosić rodzeństwo o zwrot ich części (co w rodzinnych sporach bywa drogą przez mękę).
Jak sprawdzić zadłużenie przed wizytą u notariusza?
Największym błędem jest przyjęcie spadku „w ciemno”. Masz na to 6 miesięcy od momentu, w którym dowiedziałeś się o tytule powołania do spadku (zazwyczaj od dnia śmierci krewnego). To czas na detektywistyczną pracę.
Oto co musisz zrobić:
- Wizyta w administracji: Udaj się do biura spółdzielni lub zarządcy wspólnoty. Zabierz ze sobą akt zgonu. Zapytaj wprost: „Czy lokal jest zadłużony?”.
- Problem z RODO: Urzędnicy mogą zasłaniać się ochroną danych osobowych, twierdząc, iż nie jesteś jeszcze właścicielem. W takim przypadku poproś o ogólną informację o stanie salda na lokalu (nie o osobie) lub przeszukaj dokumenty w mieszkaniu zmarłego (ostatnie rachunki, wezwania do zapłaty).
- Księga Wieczysta: Sprawdź dział IV Księgi Wieczystej nieruchomości (dostępny online za darmo). jeżeli spółdzielnia wpisała tam hipotekę przymusową za długi, zobaczysz to od razu. Pamiętaj jednak, iż brak wpisu w KW nie oznacza braku długu – większość zaległości czynszowych nie trafia do hipoteki.
Dobrodziejstwo inwentarza – Twoja tarcza bezpieczeństwa
Od 2015 roku prawo jest nieco łaskawsze dla nieświadomych spadkobierców. jeżeli nie złożysz żadnego oświadczenia w terminie 6 miesięcy, dziedziczysz spadek z dobrodziejstwem inwentarza.
Co to oznacza? Że odpowiadasz za długi tylko do wartości odziedziczonego majątku.
Przykład: Mieszkanie jest warte 300 tys. zł, a długi w spółdzielni i bankach wynoszą 400 tys. zł. W takim wariancie spłacasz długi tylko do kwoty 300 tys. zł (czyli de facto oddajesz mieszkanie wierzycielom), ale Twoje prywatne oszczędności są bezpieczne.
Uwaga! To rozwiązanie ma haczyk. Aby skorzystać z tego limitu, komornik musi sporządzić spis inwentarza, co kosztuje. Ponadto, formalności trwają, a odsetki lecą. jeżeli wiesz, iż długi przekraczają wartość mieszkania, najrozsądniej jest po prostu odrzucić spadek u notariusza. Masz na to pół roku. Wtedy problem przechodzi na kolejnych krewnych (np. Twoje dzieci – pamiętaj, by w ich imieniu również odrzucić spadek za zgodą sądu rodzinnego!).
Przedawnienie – as w rękawie
Jeśli okaże się, iż dług istnieje, nie wpadaj w panikę. Sprawdź daty. Roszczenia o świadczenia okresowe (a takim jest czynsz) przedawniają się z upływem 3 lat. jeżeli spółdzielnia żąda zapłaty za 10 lat wstecz, a nie ma na to prawomocnego wyroku sądowego, możesz podnieść zarzut przedawnienia co do starszych kwot. Płacisz tylko za ostatnie 3 lata plus odsetki.
Co to oznacza dla Ciebie?
Zanim podpiszesz akt poświadczenia dziedziczenia, zrób dokładny audyt. jeżeli odkryjesz długi czynszowe, skalkuluj, czy wartość mieszkania przewyższa zadłużenie. jeżeli tak – przyjmij spadek z dobrodziejstwem inwentarza i natychmiast negocjuj ze spółdzielnią umorzenie odsetek w zamian za szybką spłatę kapitału. jeżeli długi są gigantyczne – odrzuć spadek i śpij spokojnie.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610):
– Art. 922 § 1: Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów niniejszej ustawy.
– Art. 1012: Spadkobierca może bądź przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też spadek odrzucić.
– Art. 1015 § 1 i 2: Oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania. Brak oświadczenia spadkobiercy w terminie jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza.
– Art. 1034 § 1: Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe.
– Art. 118: Termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe (czynsz) wynosi 3 lata.
