2 godzin temu
Właściciele nieruchomości mieszkalnych nabywanych na rynku wtórnym muszą liczyć się z możliwością wzmożonych kontroli ze strony Urzędów Skarbowych. Celem tych działań jest weryfikacja, czy deklarowane ceny transakcyjne nie były zaniżane w stosunku do faktycznej wartości rynkowej.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Głównym powodem zwiększonej aktywności fiskalnej jest chęć wyeliminowania praktyki zaniżania podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Niższa cena transakcji oznacza mniejszą kwotę odprowadzanego 2% podatku, co w konsekwencji uszczupla wpływy do budżetu państwa.
Eksperci zwracają uwagę, iż naliczenie adekwatnej wysokości PCC nie zawsze jest proste, ponieważ cena transakcyjna może nie odzwierciedlać realnej wartości rynkowej nieruchomości. jeżeli jednak zadeklarowana kwota znacząco odbiega od cen rynkowych, urzędnicy mogą podjąć „czynności sprawdzające”.
Takie działania weryfikacyjne mogą prowadzić do dodatkowych obciążeń podatkowych dla nabywców mieszkań, którzy nie będą w stanie udowodnić, iż cena zakupu była adekwatna do wartości rynkowej lokalu. Dlatego eksperci rynku nieruchomości radzą, aby zabezpieczyć się na wypadek kontroli poprzez zgromadzenie odpowiednich dowodów.
Od końca sierpnia 2022 roku wprowadzono zmiany w prawie podatkowym, które objęły między innymi:
1. Osoby fizyczne nabywające pierwsze mieszkanie
2. Rodziny wielodzietne
3. Podmioty dokonujące restrukturyzacji
4. Spółdzielnie mieszkaniowe
5. Transakcje między najbliższą rodziną
Jednak zwolnienia te podlegają określonym warunkom i ograniczeniom. Dlatego zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub zapoznać się szczegółowo z odpowiednimi przepisami, aby upewnić się, czy dana transakcja kwalifikuje się do zwolnienia z podatku PCC.
Wzmożone kontrole Urzędów Skarbowych pokazują, jak istotne jest adekwatne udokumentowanie wartości transakcji nieruchomościowych. Dzięki temu nabywcy mieszkań będą mogli uniknąć przykrych konsekwencji w postaci dodatkowych opłat i obciążeń w przyszłości.
Od 2025 roku kontrole będą dużo prostsze
Od 2025 roku platformy ogłoszeniowe, takie jak Allegro, Vinted czy OLX, będą miały obowiązek przekazywania danych o transakcjach do Urzędów Skarbowych, zgodnie z dyrektywą unijną DAC7. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedający przekroczy 30 transakcji lub sprzeda towary o wartości powyżej 2000 euro w ciągu roku.
Raporty będą obejmowały dane za okres od stycznia 2023 roku, a platformy mają przekazać informacje do końca stycznia 2025 roku. Dane te ułatwią fiskusowi weryfikację uczciwości transakcji i płacenia podatków.
Konsultacja z ekspertem podatkowym – dlaczego to ważne?
W przypadku zakupu nieruchomości warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego, który może ocenić, czy transakcja jest zgodna z obowiązującymi przepisami oraz czy cena nie odbiega od wartości rynkowej w sposób, który mógłby wzbudzić podejrzenia Urzędu Skarbowego. Doradca podatkowy pomoże również odpowiednio udokumentować transakcję oraz doradzi w kwestiach podatkowych, takich jak skorzystanie ze zwolnień z podatku PCC lub przygotowanie operatu szacunkowego. Jego wsparcie jest szczególnie ważne w sytuacjach, gdy cena transakcyjna różni się od wartości rynkowej, np. w przypadku sprzedaży w ramach rodziny, sprzedaży nieruchomości wymagającej remontu lub posiadającej ograniczenia prawne. Odpowiednia konsultacja pozwala uniknąć problemów z fiskusem oraz ewentualnych sankcji podatkowych.
Dobrze jest też zrobić operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Często powstaje on w trakcie procesu kredytowania hipotecznego i precyzyjnie określa wartość nabywanej nieruchomości. Posiadanie takiego operatu może okazać się niezbędne do obrony przed ewentualnymi roszczeniami fiskusa. Warto pamiętać, iż dokument ten należy przechowywać przez co najmniej 5 lat od daty zakupu mieszkania, gdyż taki jest okres przedawnienia zobowiązań podatkowych. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż niektóre grupy nabywców są zwolnione z podatku PCC.
