4 godzin temu
Operat szacunkowy pełni różne funkcje w zależności od celu, dla którego jest sporządzany. Choć formalnie zawsze jest to ten sam dokument urzędowy, w praktyce zakres analizy, metoda wyceny oraz oczekiwania instytucji mogą się znacząco różnić. Właśnie dlatego operat przygotowany na potrzeby sprzedaży nieruchomości nie zawsze będzie odpowiedni dla banku czy sądu.
Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości
Przy sprzedaży nieruchomości operat szacunkowy nie jest co do zasady obowiązkowy, ale bywa bardzo pomocny. Stanowi on obiektywną podstawę do ustalenia ceny ofertowej oraz argument w negocjacjach z kupującym. W takich przypadkach rzeczoznawca koncentruje się przede wszystkim na aktualnych realiach rynkowych i cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości.
Operat sporządzony na potrzeby sprzedaży ma charakter informacyjny i doradczy, choć przez cały czas pozostaje dokumentem urzędowym. W praktyce często korzystają z niego osoby sprzedające nieruchomości o nietypowych cechach lub znajdujące się na rynkach o dużej zmienności cen.
Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego
W przypadku kredytu hipotecznego operat szacunkowy jest bezwzględnie wymagany. Bank traktuje go jako podstawowy dokument do oceny wartości zabezpieczenia kredytu. Wycena musi spełniać konkretne wytyczne instytucji finansowej, a operat sporządza rzeczoznawca posiadający odpowiednie uprawnienia i doświadczenie.
W takich operatach szczególną uwagę zwraca się na stan prawny nieruchomości, możliwość jej zbycia oraz stabilność wartości w czasie. Dlatego banki często wymagają aktualnych operatów, sporządzonych nie wcześniej niż kilka miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego.
Operat szacunkowy przy podziale majątku
Operaty sporządzane na potrzeby podziału majątku – zarówno w sprawach rozwodowych, jak i spadkowych – mają charakter dowodowy. Służą ustaleniu wartości składników majątku w sposób bezstronny i zgodny z zasadami sztuki zawodowej rzeczoznawcy.
W takich przypadkach najważniejsze znaczenie ma precyzyjne uzasadnienie przyjętej wartości, ponieważ operat może być analizowany przez sąd, pełnomocników stron lub biegłych. Często wymaga on także odniesienia się do konkretnej daty wyceny, istotnej z punktu widzenia postępowania.
Czy wyceny zawsze się różnią i kto je sporządza
Choć punkt wyjścia jest ten sam, operaty szacunkowe różnią się w zależności od celu, dla którego zostały sporządzone. Inne akcenty kładzie się przy sprzedaży, inne przy kredycie, a jeszcze inne w sprawach sądowych. Dlatego tak istotne jest, aby rzeczoznawca już na etapie zlecenia znał przeznaczenie operatu.
Przykładem specjalisty, który na co dzień sporządza operaty dostosowane do różnych celów, jest Andrzej Kowalczyk, główny rzeczoznawca majątkowy w firmie operaty-dla-nieruchomosci.pl. Doświadczenie w wycenach kredytowych, sprzedażowych i sądowych pozwala na adekwatny dobór metody i zakresu analizy, zgodnie z oczekiwaniami instytucji oraz przepisami prawa.
Operat szacunkowy nie zawsze jest obowiązkowy, ale w wielu sytuacjach okazuje się kluczowym dokumentem. Jego forma i treść powinny być każdorazowo dopasowane do celu, jakiemu ma służyć, ponieważ tylko wtedy spełni swoją funkcję prawną i praktyczną.
