Osiedle na Ochojcu bez warunków zabudowy. Miasto naruszyło prawo przy wydawaniu decyzji

Jest decyzja w głośnej sprawie dużego osiedla, które miało powstać na Ochojcu. Wiceprezydent Katowic przekonywał mieszkańców, iż urząd miał związane ręce i musiało odpowiedzieć pozytywnie na wniosek inwestora. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego miasto naruszyło prawo.

Powraca sprawa wielkiego osiedla, które ma powstać na Ochojcu. W tej sprawie urzędnicy spotkali się z mieszkańcami na początku tego roku. Frekwencja była bardzo dobra. Mieszkańcy zainteresowani tematem nowej zabudowy mieszkaniowej w dzielnicy wypełnili niemal całą salę sali gimnastycznej V Liceum Ogólnokształcącego. Przez kilka miesięcy sprawa przycichła, ale działania zmierzające do zablokowania budowy trwały.
Chodzi o działki zlokalizowane w rejonie ul. Jankego, na tyłach przystanku kolejowego Katowice Ochojec. Deweloperzy mają ambitne plany wobec terenu położonego pomiędzy linią kolejową nr 142 a zabudowaniami przy ulicach Leśnej, Jagodowej i Odrodzenia. Miałoby tam powstać łącznie choćby 1000 mieszkań.

Inwestycja w rejonie ul. Leśnej, Jagodowej, Jankego.

Urzędnicy ze związanymi rękami

W grudniu 2022 roku firma Pietrzak B.B. otrzymała decyzję dotyczącą warunków zabudowy. Na tej podstawie na dwóch dużych działkach może powstać nowe osiedle. Wniosek dotyczył dokładnie 8 budynków jednorodzinnych, „bliźniaków” i 10 budynków wielorodzinnych. To docelowa skala planowanej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy wzbudziła poważne wątpliwości mieszkańców. Próbował je rozwiewać podczas styczniowego spotkania wiceprezydent. Przekonywał, iż miasto miało związane ręce i deweloper musiał dostać decyzję o warunkach zabudowy. – Jeśli spełnia określone wymagania, miasto nie może powiedzieć „nie, nam się to nie podoba” – mówił Bogumił Sobula.
Jedna z mieszkanek Ochojca złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek w tej sprawie. Postępowanie zakończyło się wydaniem decyzji, która wskazuje na szereg nieprawidłowości przy wydawaniu decyzji dla spółki Pietrzaka. Zdaniem SKO doszło do rażącego naruszenia przepisów. Wnioskująca Agnieszka Ochojska miała dwa główne zarzuty wobec „wuzetki”.

Front działki z korzyścią dla inwestora

W przypadku ustalenia wysokości zabudowy SKO przychyliło się do argumentów mieszkanki Ochojca. Najwyższe budynki kompleksu miałyby mieć 27 metrów wysokości i do 8 kondygnacji. Stanęłyby tuż przy niskiej, jednorodzinnej zabudowie. Jerzy Pogoda, naczelnik wydziału planowania przestrzennego i urbanistyki w UM Katowice tłumaczył mieszkańcom, iż miasto przyjęło jedyny adekwatny sposób obliczenia tej wysokości.
Zgodnie z przepisami przy warunkach zabudowy miasto ustala m.in. wysokość planowanej zabudowy na podstawie otoczenia – obszaru analizowanego. Wyznacza taki obszar w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Urzędnicy za front terenu uznali szeroki bok działki o długości 285 m. Dlatego granice obszaru analizowanego wyznaczono aż 850 metrów od działki Pietrzaka i jako punkt odniesienia wzięto pod uwagę wysokie budynki, w tym szpital na Ochojcu i nowe mieszkaniowe obiekty przy ul. Rzepakowej. To, zdaniem SKO, to działanie jest niezgodne z definicją frontu terenu. W skrócie, urzędnicy za punkt odniesienia wzięli wysokie budynki znacznie oddalone od terenu Pietrzaka. Te obiekty w ogóle nie powinny być poddane analizie przy wydawaniu decyzji.

Teren planowanego osiedla na Ochojcu.

Brak dojazdu to nie naruszenie

Drugim argumentem przeciwko inwestycji jest brak dostępu do dróg publicznych. Wiceprezydent obiecał, iż problem ten zostanie rozwiązany dzięki dwóm inwestycjom. Po pierwsze, planowana inwestycja z programu Kolej Plus, która będzie polegała na wybudowaniu przejazdu pod torami przecinającymi ulicę Jankego. W efekcie niektóre ulice – Odrodzenia, Lechicka i Fabryczna – nie będą miały połączenia z ul. Jankego, ale na tej ostatniej ma wzrosnąć przepustowość. Problem w tym, iż inwestycja PKP Polskich Linii Kolejowych może zakończyć się najwcześniej w 2029 roku.
Po drugie, planowana od lat budowa tramwaju na południe ma być połączona z budową dróg. Wzdłuż linii tramwajowej powstanie droga, która ma umożliwić dojazd do ul. Rzepakowej. To również pozwoliłoby na skomunikowanie nowego osiedla. Jednak kilka osób wierzy, iż tramwaj do Kostuchny kiedykolwiek dotrze, ponieważ o tych planach mówi się już od wielu lat. Miasto twierdzi, iż projektowanie linii tramwajowej ma zakończyć się w tym roku, a budowa mogłaby ruszyć w 2026.
Niezależnie od tego SKO nie przychyliło się do tego zarzutu. „Nie można nakazywać każdemu zainteresowanemu nieruchomością, by najpierw uregulowali kwestie prawnego dostępu do nieruchomości, dopiero potem mogli otrzymywać warunki zabudowy” – czytamy w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Te kwestie są poddawane analizie już na późniejszym etapie, czyli wydania pozwolenia na budowę.

„SKO się pomyliło”

Zarówno mieszkańcy, jak i inwestor mają świadomość, iż to nie koniec sporu o ten teren. – My tego nie chcemy zablokować całkowicie, bo zdajemy sobie sprawę z tego, iż tu coś powstanie – mówi Ochojska. Jednak mieszkańcy nie chcą pozwolić na to, żeby miasto wszystko robiło po myśli dewelopera. Z kolei ten przygotowuje sie do złożenia odwołania. – My jesteśmy zdania, iż SKO się tu pomyliło. Świadczą o tym orzecznictwa sądu. Dlatego będziemy się odwoływać – mówi Mateusz Smugowski reprezentujący spółkę Pietrzak B.B. Miasto odwoływać się nie zamierza i nie chce też komentować sprawy. Do tej pory wszystkie złożone wnioski o pozwolenie na budowę zostały zawieszone przez wnioskujących. Wszystko wskazuje na to, iż najbardziej zainteresowana budową osiedla jest spółka Recap SPV 22 powiązana z Cavatiną. To ona we właściwym momencie może odkupić grunt od Pietrzaka.