Rynek mieszkaniowy w kryzysie. Mieszkania stoją, kupujących brak!

Polski rynek mieszkaniowy utknął w martwym punkcie. Ofert sprzedaży przybywa, ale popyt słabnie – drogie kredyty, nadpodaż i ostrożność kupujących sprawiają, iż mieszkania stoją miesiącami bez nabywców. Jesień 2025 roku może przesądzić o dalszych losach branży.

Fot. Warszawa w Pigułce

Rynek mieszkaniowy na zakręcie. Nadpodaż i drogie kredyty paraliżują sprzedaż

Jeszcze kilka lat temu mieszkania sprzedawały się na pniu, a deweloperzy bez obaw rozpoczynali kolejne inwestycje. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. W sierpniu 2025 roku polski rynek nieruchomości znalazł się w krytycznym momencie – liczba ofert rośnie, ale popyt wyraźnie słabnie. Winne są drogie kredyty, nadpodaż i ostrożność kupujących, którzy coraz częściej wolą czekać na obniżki cen niż podejmować ryzyko.

Mieszkania stoją, klienci się wahają

Na portalach ogłoszeniowych widać rekordową liczbę ofert, ale transakcji jest coraz mniej. Z danych Chambers & Partners wynika, iż na początku 2025 roku na rynku pierwotnym niesprzedanych pozostawało ponad 16 tys. lokali – około 10% całej podaży. Według Investropa w połowie roku liczba dostępnych mieszkań wzrosła aż o 54% w ujęciu rocznym.

Deweloperzy, by przyciągnąć klientów, coraz częściej oferują darmowe miejsca postojowe, wykończenie pod klucz czy rabaty. Jednak kupujący wolą wstrzymać się z decyzją, licząc na dalsze spadki. – „Wystawione w marcu mieszkanie wciąż czeka na nabywcę, mimo iż cena była obniżana dwukrotnie” – mówi właścicielka lokalu w Warszawie.

Kredyt barierą nie do przejścia

Największą przeszkodą pozostaje sytuacja kredytowa. Oprocentowanie hipotek przekracza w tej chwili 8%, a średnia rata kredytu na 500 tys. zł sięga ponad 4 tys. zł miesięcznie. Dla wielu rodzin to poziom nieosiągalny. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” został już zakończony, a jego następcy wciąż nie ruszyli. Liczba wniosków kredytowych w czerwcu i lipcu spadła o ponad 30% względem początku roku.

– „Przy takich warunkach finansowych zakup mieszkania na kredyt staje się luksusem dla najbogatszych” – tłumaczą analitycy.

Rynek wtórny pod presją

Problemy mają nie tylko deweloperzy, ale i sprzedający mieszkania z rynku wtórnego. Muszą konkurować z nowymi inwestycjami, często oferującymi lepszy standard. Ceny mieszkań używanych zwolniły – w niektórych miastach choćby spadły. Coraz częściej zgłaszają się inwestorzy gotówkowi, proponując ceny o kilkanaście procent niższe od ofertowych.

Jesień zdecyduje o przyszłości rynku

Eksperci są zgodni: o przyszłości rynku zdecydują najbliższe miesiące. jeżeli nie nastąpi poprawa dostępności kredytów lub uruchomienie programów wsparcia, sprzedaż będzie dalej spadać. To może zmusić deweloperów do realnych obniżek cen.

– „Jesień 2025 będzie kluczowa. jeżeli rynek nie odbije, część firm będzie zmuszona sprzedawać poniżej kosztów” – ostrzega dr Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Kupujący na przeczekanie

Choć obecna sytuacja teoretycznie sprzyja kupującym, wielu z nich nie spieszy się z decyzją. Obawiają się, iż ceny spadną jeszcze bardziej, dlatego wolą poczekać. To dodatkowo zamraża rynek. Rynek mieszkaniowy znalazł się więc w fazie przewartościowania. Przez lata napędzany hossą deweloperski pociąg nie zwolnił na czas, a teraz trudno znaleźć pasażerów gotowych za niego zapłacić.