Rynek wtórny w Kielcach – IV kwartał 2025 roku

1 godzina temu

Zdjęcie: Rynek wtórny w Kielcach - IV kwartał 2025 roku

Na rynku mieszkaniowym można w tej chwili zaobserwować interesujący trend. W końcówce 2025 ceny ofertowe kawalerek częściej zaczęły spadać, podczas gdy większe lokale trzymały stabilne wysokie ceny. Trend ten widać również w Kielcach. Jego ogólnopolski charakter to jasny znak, iż rynek zaczyna wchodzić we własną dynamikę i się różnicować. Takie wnioski można wysnuć z informacji zebranych przez portal Nieruchomosci-online.pl, które mają za zadanie podsumować IV kwartał 2025 r. na rynku wtórnym.

Kawalerki tańsze nie tylko w Kielcach

W ostatnich trzech miesiącach 2025 średnia cena ofertowa za kawalerkę z rynku wtórnego spadła w ośmiu miastach wojewódzkich. Należy do nich Warszawa, Wrocław, Łódź, Lublin, Białystok, Katowice, i Rzeszów i wspomniane Kielce. Korekty zamknęły się w wartościach od 1-3% w skali kwartał do kwartału. Dzięki temu kupcy mogli w zależności od miasta zaoszczędzić od 100 do 400 złotych na metrze kwadratowym. Korekty w dół w tej skali przekroczyły 3% tylko Lublinie.

Obraz cenowy w segmencie kawalerek różni się w zależności od miasta. W Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie stawki ofertowe ustabilizowały się. Obserwowano tam wahania w górę lub w dół wynoszące mniej niż 1% kwartał do kwartału. Nie obyło się też bez miast, gdzie najmniejsze lokale mieszkalne podrożały. Trend ten można było obserwować w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Wzrosty wynosiły od (1-4% kwartał do kwartału. Oznacza to wzrost ceny o 250-400 złotych na metrze.

W IV kwartale 2025 r. rynek wtórny mieszkań w Kielcach wyróżnił się tym, iż korekty cen dotknęły przede wszystkim mniejszych i średnich metraży: Kielce znalazły się w grupie ośmiu miast wojewódzkich, w których średnia cena ofertowa kawalerek spadła, a jednocześnie były jednym z nielicznych miast, gdzie potaniały także mieszkania 2-pokojowe, i to wyraźniej niż gdzie indziej, bo spadek sięgnął ok. 5% k/k (ok. 500 zł na m²), podczas gdy w większości stolic regionalnych ceny „dwójek” były stabilne albo rosły.

Skąd te obniżki?

Przyzwyczailiśmy się, iż w ostatnich latach to najmniejsze lokale mieszkalne drożały najszybciej. Złagodzenie tego trendu widać już od III kwartału 2025 roku. Może to dziwić, bo przecież wraz z obniżką stóp procentowych kredyty stały się bardziej dostępne. Jednak jak zaznaczają autorzy raportu, lepsze warunki kredytowe przyciągnęły na rynek przede wszystkim rodziny i pary. Tę grupę potencjalnych inwestorów interesują raczej większe mieszkania. Wzrost cen w tym segmencie potwierdza tylko tę tezę.

Tańszy kredyt, który jest dostępny dzięki nowej polityce monetarnej, najbardziej pomógł segmentowi mieszkań rodzinnych. Tymczasem kawalerki, jako pierwsze lokum, najczęściej kupują młodzi single. Mimo iż w tej chwili pożyczki bankowe są tańsze, często przez cały czas pozostają poza zasięgiem ludzi młodych. Warto przy tym pamiętać, iż w ostatnich latach kawalerka były często traktowane jako produkt inwestycyjny. Przez to ich ceny mogą być dziś napompowane, a rentowność najmu spada. Wszystko to przekłada się na niższy niż zwykle popyt na tego rodzaju lokale.

Ceny popularnych metraży nie spadają

Informacje zebrane przez portal Nieruchomosci-online.pl, wskazują, iż osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym najczęściej zatrzymują się przy lokalach dwupokojowych. W IV kwartale 2025 stanowili oni 55% poszukujących. Z kolei 22% użytkowników portalu szukało mieszkań trzypokojowych, a 20% kawalerek. Dzięki tym informacjom jasno widać, iż mieszkania o najpopularniejszych metrażach cały czas trzymają wysoką cenę. Jak wspominaliśmy średnia cena ofertowa kawalerek spadła w ośmiu miastach wojewódzkich. W segmencie mieszkań dwupokojowych stawki pojawiające się w ogłoszeniach spadły tylko w trzech stolicach regionalnych. Mała korekta dotyczyła Zielonej Góry i Rzeszowa, bardziej wyraźna sięgająca 5% w skali kwartał do kwartału została zanotowana w wyróżnianych przez nas Kielcach.

W pozostałych miastach obserwowano niewielkie podwyżki lub stabilizację cen mieszkań o średnim metrażu. Wzrost średniej ceny ofertowej w skali kwartał do kwartału za dwa pokoje zaobserwowano w ośmiu miastach wojewódzkich, chociaż skala zmian różniła się w zależności od regionu.

Jak czytamy w raporcie: „We Wrocławiu, Szczecinie i Gorzowie Wlkp. było to tylko 1% k/k (średnio od 80 do 130 zł drożej na metrze), a w przypadku Gdańska, Bydgoszczy, Opola, Olsztyna i Torunia 3-5% k/k (od 330 do ponad 600 zł drożej na metrze). W pozostałych siedmiu miastach było stabilnie – kwartalne wahania cen wyniosły mniej niż 1%”.