Służebność przesyłu od A do Z: Jak uregulować stan prawny i uzyskać wynagrodzenie? Kompletny poradnik

Wiele działek w Jaworznie ma na swoim terenie elementy infrastruktury przesyłowej — słupy energetyczne, rury gazowe, kable. Często traktujemy je jako uciążliwość. Tymczasem mogą one stać się punktem wyjścia do ułożenia partnerskich relacji z firmą przesyłową i uzyskania konkretnych, wymiernych korzyści. Jako rzeczoznawca majątkowy na co dzień spotykam się z takimi przypadkami. I wiem, iż dobrze uregulowana sytuacja może przynieść realne zyski — zarówno finansowe, jak i prawne.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, którego ramy wyznacza polski Kodeks cywilny. W praktyce oznacza ono, iż przedsiębiorca — na przykład operator sieci energetycznej, gazowej czy telekomunikacyjnej — może legalnie korzystać z fragmentu cudzej nieruchomości w celu utrzymania i eksploatacji swojej infrastruktury. Co istotne, właściciel gruntu ma prawo do odpowiedniego wynagrodzenia za takie obciążenie swojej działki. To nie tylko kwestia formalna, ale realna możliwość zabezpieczenia interesów właściciela.

Dlaczego warto uregulować stan prawny?

Korzyść 1: Porządek w dokumentach i wyższa wartość nieruchomości

Załóżmy, iż planują Państwo sprzedaż działki. Potencjalny nabywca — a także bank udzielający kredytu — dokładnie sprawdzi jej stan prawny. Obecność infrastruktury przesyłowej bez uregulowanego tytułu prawnego może zostać uznana za wadę, która obniży wartość nieruchomości lub utrudni transakcję. Ustanowienie służebności przesyłu i wpisanie jej do księgi wieczystej porządkuje sytuację. Eliminuje ryzyko prawne, zwiększa przejrzystość dokumentacji i może pozytywnie wpłynąć na cenę nieruchomości.

Korzyść 2: Sprawiedliwe wynagrodzenie

To argument, który przemawia do rozsądku i portfela. Właściciel nieruchomości ma prawo do jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Kwota ta powinna rekompensować rzeczywisty spadek wartości działki (np. ograniczenia w zabudowie czy użytkowaniu) oraz niedogodności związane z tym, iż przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta
z prywatnego gruntu.

Rola rzeczoznawcy majątkowego

Jak ustalić wysokość należnej rekompensaty w sposób rzetelny i bezstronny? To zadanie, które ustawodawca powierza uprawnionym rzeczoznawcom majątkowym. Ich ekspertyza — w postaci operatu szacunkowego — opiera się na obowiązujących przepisach. Taki dokument stanowi nie tylko obiektywny dowód, ale też najważniejszy argument w negocjacjach z przedsiębiorstwem przesyłowym.

Przewodnik krok po kroku

Skoro wiemy już, dlaczego warto uregulować tę kwestię, przejdźmy do konkretów. Oto jak wygląda ten proces w praktyce.

Krok 1: Ustal właściciela urządzeń i zainicjuj kontakt

Pierwszym krokiem jest ustalenie, do kogo należą słupy, kable czy rury na Państwa działce. Następnie należy wystosować do tego przedsiębiorstwa oficjalne wezwanie do uregulowania stanu prawnego, proponując zawarcie odpłatnej umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Ważna wskazówka: Pismo należy bezwzględnie wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Taki krok formalnie dokumentuje Państwa działanie i – co najważniejsze – może skutecznie przerwać bieg terminu zasiedzenia służebności przez przedsiębiorcę, chroniąc Państwa roszczenia finansowe.

Krok 2: Przygotuj się na odpowiedź – czyli o zasiedzeniu słów kilka

Po wysłaniu pisma odpowiedź firmy przesyłowej może Państwa zaskoczyć. Bardzo często przedsiębiorcy powołują się na tzw. zasiedzenie służebności. jeżeli urządzenia stoją na Państwa działce wystarczająco długo (zazwyczaj 30 lat), firma może nabyć prawo do korzystania z gruntu z mocy samego prawa. W takiej sytuacji roszczenie o wynagrodzenie może zostać oddalone. Firma ma już bowiem prawo do terenu, a w ramach tego prawa może również dokonywać konserwacji czy choćby wymiany słupa na nowy w tej samej lokalizacji. Dlatego tak najważniejsze jest ustalenie, kiedy dokładnie urządzenia zostały wybudowane.

Krok 3: Partnerskie negocjacje – zakres i wynagrodzenie

Jeśli zasiedzenie nie miało miejsca, rozpoczyna się etap rozmów. Negocjacje powinny skupić się na dwóch elementach:

zakresie służebności (precyzyjne określenie tzw. pasa eksploatacyjnego) oraz wysokości jednorazowego wynagrodzenia, które rekompensuje spadek wartości nieruchomości i wszelkie niedogodności.

Krok 4: Finał sprawy – rola specjalistów jest kluczowa

Sprawy związane ze służebnością przesyłu są skomplikowane i dlatego wsparcie ekspertów jest koniecznością.

• Gdy strony dojdą do porozumienia: Umowę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Notariusz gwarantuje legalność i bezpieczeństwo transakcji.
• Gdy porozumienie jest niemożliwe: jeżeli negocjacje utkną w martwym punkcie, jedynym rozwiązaniem pozostaje skierowanie sprawy do sądu. Na tym etapie niezbędne staje się wsparcie radcy prawnego lub adwokata, który specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Podsumowanie

Uregulowanie służebności przesyłu to strategiczne działanie, które porządkuje stan prawny i bezpieczeństwo Państwa nieruchomości. Proces ten wymaga jednak cierpliwości, merytorycznego przygotowania i świadomości, iż nie zawsze kończy się on uzyskaniem wynagrodzenia. Każdy krok – od listu poleconego, przez analizę kwestii zasiedzenia, aż po finał z pomocą prawnika – przybliża do celu, jakim jest pełna klarowność prawna i sprawiedliwe rozwiązanie sytuacji.

Jeśli mają Państwo pytania lub propozycje tematów, które warto poruszyć w kolejnych wydaniach, serdecznie zachęcam do przesyłania ich na adres redakcji: [email protected]. Najciekawsze z nich mogą stać się inspiracją do kolejnych publikacji.

W sprawach związanych z indywidualną wyceną nieruchomości, zapraszam do bezpośredniego kontaktu.

Z poważaniem, Paweł Maniakowski
Rzeczoznawca Majątkowy, upr. nr 2844
Tel.: 500 279 824
E-mail: [email protected]
Biuro: ul. Grunwaldzka 34A (I piętro), Jaworzno