1 godzina temu
W skrzynce na listy znajdujesz pismo ze spółdzielni. Tytuł: „Zawiadomienie o zmianie wysokości opłat”. Patrzysz na nową kwotę i ciśnienie skacze. W uzasadnieniu czytasz jedynie lakoniczne zdanie o „wroście kosztów utrzymania nieruchomości”, „inflacji” lub „wzroście płacy minimalnej”. Czy musisz się z tym pogodzić? Niekoniecznie. Polskie prawo daje spółdzielcom potężne narzędzia kontrolne. Spółdzielnia nie jest prywatnym folwarkiem prezesa, a każda złotówka podwyżki musi mieć pokrycie w twardych wyliczeniach, które masz prawo zobaczyć.
Fot. Warszawa w Pigułce
Mit „inflacji”. Spółdzielnia nie może zarabiać na członkach
Podstawowa zasada działania spółdzielni mieszkaniowej jest prosta: jest to działalność bezwynikowa w relacji z członkami. Oznacza to, iż spółdzielnia nie może na Tobie zarabiać. Opłaty, które wnosisz (potocznie zwane czynszem), mają pokrywać dokładnie tyle, ile wynosi koszt utrzymania budynku i administracji. Ani grosza więcej.
Dlatego argument „bo inflacja wynosi 15%” jest prawnie niewystarczający. Spółdzielnia musi wykazać, iż koszty utrzymania konkretnie Twojej nieruchomości wzrosły. jeżeli prezes podnosi stawkę na fundusz remontowy lub eksploatację, musi umieć to udowodnić fakturami i planem gospodarczym. Ogólna sytuacja gospodarcza w kraju nie jest automatyczną przesłanką do drenowania kieszeni lokatorów bez szczegółowego uzasadnienia.
Podział na opłaty zależne i niezależne. Tu tkwi haczyk
Aby skutecznie walczyć z podwyżką, musisz rozróżnić dwie kategorie opłat, bo procedura ich zmiany jest zupełnie inna.
1. Opłaty niezależne od spółdzielni (media)
Chodzi o wodę, ścieki, gaz, ciepło i wywóz śmieci. Tutaj spółdzielnia jest tylko pośrednikiem między Tobą a dostawcą (np. wodociągami czy elektrociepłownią).
Jeśli miasto podnosi stawki za wywóz śmieci lub URE zatwierdza nową taryfę za ciepło, spółdzielnia ma związane ręce. W takim przypadku zawiadomienie o podwyżce może przyjść później (co najmniej 14 dni przed terminem zapłaty), a pole manewru do odwołania jest minimalne – chyba iż spółdzielnia błędnie przeliczyła metry lub osoby.
2. Opłaty zależne od spółdzielni (eksploatacja i fundusz remontowy)
To tutaj najczęściej dochodzi do nadużyć. Są to koszty sprzątania, konserwacji, pensji pracowników spółdzielni, materiałów biurowych czy remontów. Wysokość tych opłat zależy od decyzji Zarządu i Rady Nadzorczej.
W tym przypadku prawo chroni Cię znacznie mocniej. Spółdzielnia musi powiadomić Cię o podwyżce na 3 miesiące naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego). jeżeli pismo przyszło w lutym, nowa stawka może obowiązywać najwcześniej od czerwca. Każda próba skrócenia tego terminu jest bezprawna.
„Sprawdzam!” – jak zażądać kalkulacji?
Kluczowym uprawnieniem każdego członka spółdzielni (a także właścicieli mieszkań niebędących członkami) jest prawo wglądu w dokumenty. Zgodnie z ustawą, uzasadnienie podwyżki musi być konkretne. jeżeli pismo jest ogólnikowe, masz prawo złożyć wniosek o przedstawienie szczegółowej kalkulacji.
W piśmie do zarządu zapytaj wprost:
- Co składa się na wzrost stawki eksploatacyjnej o 0,50 zł na metrze?
- Czy wzrosły koszty sprzątania, czy może wynagrodzenia zarządu?
- Jakie konkretnie remonty są planowane, iż fundusz remontowy musi wzrosnąć o 100%?
Spółdzielnia nie może Ci odmówić tej informacji. Odmowa lub zbywanie milczeniem jest naruszeniem prawa i działa na niekorzyść spółdzielni w ewentualnym sądzie.
Sądowa weryfikacja podwyżki. Ciężar dowodu spoczywa na nich
Jeśli wyjaśnienia zarządu Cię nie przekonują, a kalkulacja wygląda na „naciąganą”, masz prawo zakwestionować podwyżkę na drodze sądowej. Pozew o ustalenie bezzasadności podwyżki (lub jej części) wnosi się do sądu rejonowego.
Co najważniejsze – w takim procesie to nie Ty musisz udowodnić, iż podwyżka jest zła. To spółdzielnia musi udowodnić przed sądem, iż podwyżka jest uzasadniona i niezbędna. Ciężar dowodu (onus probandi) spoczywa w całości na władzach spółdzielni. Muszą oni przynieść do sądu faktury, umowy i wyliczenia. jeżeli tego nie zrobią lub sąd uzna wydatki za niegospodarne – podwyżka upada.
Uwaga na pułapkę: Wniesienie sprawy do sądu nie zwalnia Cię automatycznie z płacenia. Do czasu prawomocnego wyroku musisz wnosić opłaty, ale w wysokości dotychczasowej (sprzed podwyżki). jeżeli przegrasz – będziesz musiał dopłacić różnicę wraz z odsetkami. jeżeli wygrasz – nic nie dopłacasz, a podwyżka jest uznana za niebyłą.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 438):
Art. 4 ust. 1-4: Określa obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Stanowi, iż członkowie i właściciele niebędący członkami uczestniczą w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
Art. 8¹ ust. 1: „Członek spółdzielni ma prawo (…) do zaznajamiania się z dokumentami, uchwałami, fakturami i umowami (…)”.
Art. 8¹ ust. 2: „O zmianie wysokości opłat zależnych od spółdzielni spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić (…) co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. O zmianie wysokości opłat niezależnych od spółdzielni (…) co najmniej na 14 dni naprzód (…). Zawiadomienie powinno zawierać uzasadnienie zmiany wysokości opłat„.
Art. 8¹ ust. 3: „Członkowie spółdzielni (…) mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej (…)”. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.
