1 godzina temu
Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie przez cały czas prowadzi postępowanie dotyczące dziesięcioletniej dzierżawy terenu pod parking przy Stadionie Miejskim im. Henryka Reymana. Miasto szuka prywatnego operatora, który na własny koszt urządzi i będzie prowadził całodobowy, płatny parking. Termin składania ofert został przedłużony, a szczegóły postępowania w odpowiedzi na pytania KRKnews wyjaśnia Sławomir Farbaniec, rzecznik prasowy Zarządu Infrastruktury Sportowej w Krakowie.
Przedmiotem postępowania jest około 18 tys. mkw. terenu po południowej stronie stadionu przy ul. Reymonta 20. Większa część obejmuje parking bezpośrednio przy obiekcie, a dodatkowy pas gruntu znajduje się od strony al. 3 Maja.
Wybrany operator będzie musiał na własny koszt przygotować organizację parkingu, wyznaczyć miejsca postojowe, uruchomić system poboru opłat, monitoring i oznakowanie oraz zapewnić całodobową obsługę techniczną. Do jego obowiązków należeć będzie również m.in. sprzątanie, odśnieżanie, utrzymanie terenu i bieżące naprawy.
ZIS przedłużył termin składania ofert
Postępowanie nie zostało jeszcze zakończone. Termin składania ofert został przedłużony.
„Termin składania ofert w postępowaniu prowadzonym przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie został przedłużony w związku z pytaniami, które otrzymała jednostka oraz wniosku złożonego przez jednego z oferentów” – wyjaśnia Sławomir Farbaniec, rzecznik prasowy ZIS.
W przekazanej odpowiedzi nie wskazano jednak pierwotnego i nowego terminu ani nie przedstawiono treści pytań oraz wniosku oferenta, które miały doprowadzić do zmiany terminu.
10 groszy za metr, ale minimum 70 proc. przychodów dla miasta
Konstrukcja finansowa postępowania opiera się na dwóch elementach. Stawka wywoławcza czynszu podstawowego została ustalona na poziomie zaledwie 0,10 zł netto za metr kwadratowy miesięcznie.
Przy powierzchni około 18 tys. mkw. oznaczałoby to przy stawce minimalnej około 1,8 tys. zł netto miesięcznie.
Znacznie większe znaczenie ma jednak czynsz dodatkowy. Operator ma przekazywać Gminie Miejskiej Kraków co najmniej 70 proc. przychodów netto osiąganych z działalności prowadzonej na wydzierżawionym terenie.
Analiza ekonomiczna? ZIS wskazuje na ustne konsultacje
Zapytaliśmy również, czy przed ogłoszeniem postępowania sporządzono analizę ekonomiczną przedsięwzięcia, która pozwalałaby ocenić m.in. spodziewane przychody, koszty działalności oraz zasadność ustalenia udziału miasta na poziomie co najmniej 70 proc. przychodów netto.
Sławomir Farbaniec, rzecznik prasowy ZIS, odpowiedział:
„Tak, przed ogłoszeniem postępowania przeprowadzono ustne konsultacje w bezpośrednich rozmowach branżowych. Ich celem było określenie założeń ekonomicznych przedsięwzięcia w oparciu o dostępne dane rynkowe i doświadczenia branżowe.”
Odpowiedź ZIS nie wskazuje jednak, aby przed rozpoczęciem postępowania powstał odrębny dokument zawierający szczegółową kalkulację finansową przedsięwzięcia – prognozę przychodów, kosztów funkcjonowania parkingu czy zakładanej rentowności. Jednostka jako podstawę określenia założeń ekonomicznych wskazuje przede wszystkim ustne konsultacje branżowe.
Dlaczego czynsz bazowy jest tak niski?
ZIS tłumaczy, iż symboliczna stawka wywoławcza ma zachęcić przedsiębiorców do udziału w postępowaniu.
„Operat szacunkowy sporządza się w przypadkach szczególnych, np. sprzedaży lub trwałych zmian wartości, natomiast stawki wywoławcze w przetargach o charakterze inwestycyjnym lub aktywizującym gospodarczo są często symboliczne – tak jak tu: 0,10 zł netto/m² – aby przyciągnąć potencjalnych dzierżawców” – wyjaśnia rzecznik ZIS.
Ostateczna wysokość czynszu bazowego będzie zależała od stawki zaoferowanej przez uczestników postępowania.
Model finansowy opiera się więc w znacznie większym stopniu na udziale miasta w przyszłych przychodach niż na stałym czynszu za sam grunt.
Jak miasto sprawdzi rzeczywiste przychody?
To jedna z najważniejszych kwestii dotyczących całego przedsięwzięcia.
ZIS zapewnia, iż czynsz dodatkowy nie będzie obejmował wyłącznie opłat za parkowanie.
„Czynsz dodatkowy obejmuje wszystkie przychody z terenu dzierżawy, w tym usługi dodatkowe, a jego kontrola opiera się na dokumentacji finansowej dzierżawcy – wymóg przedkładania przez dzierżawcę szczegółowych zestawień i rejestrów finansowych” – informuje Sławomir Farbaniec.
Na terenie mogą funkcjonować również dodatkowe usługi, m.in. stacje ładowania samochodów elektrycznych, automaty vendingowe, gastronomia, przestrzeń coworkingowa, handel czy reklamy.
Sama weryfikacja faktur nie pozwala jednak odpowiedzieć na wszystkie pytania dotyczące kontroli przychodów operatora. W przypadku działalności parkingowej istotnym źródłem informacji o rzeczywistych wpływach są przede wszystkim paragony fiskalne, płatności kartą, raporty z systemu parkingowego, dane z bramek wjazdowych i wyjazdowych oraz rozliczenia prowadzone za pośrednictwem aplikacji.
Dlatego najważniejsze będzie ustalenie, czy ZIS będzie miał również dostęp do takich danych źródłowych i możliwość porównywania ich z zestawieniami przedstawianymi przez operatora.
Istotne pozostaje także pytanie, czy udział miasta będzie obejmował również przychody generowane na terenie przez podwykonawców, poddzierżawców lub inne podmioty współpracujące z operatorem.
20 proc. punktów za deklarowane inwestycje
Znaczenie przy wyborze przyszłego dzierżawcy będą miały również deklarowane nakłady na infrastrukturę towarzyszącą.
Wysokość nakładów stanowi 20 proc. oceny oferty. Największe znaczenie ma procentowy udział miasta w przychodach – 50 proc. punktów. Czynsz podstawowy odpowiada za 15 proc., a kolejne 15 proc. przypada na termin uruchomienia parkingu.
ZIS zapewnia, iż deklarowane inwestycje zostaną później zweryfikowane.
„Weryfikacja wartości poniesionych nakładów będzie dokonywana na podstawie dokumentów źródłowych – przedkładanych przez dzierżawcę szczegółowych zestawieniach i rejestrach finansowych, w szczególności fakturach potwierdzających poniesienie wydatków” – przekazuje Sławomir Farbaniec.
W odpowiedzi nie wskazano jednak, jakie konkretnie konsekwencje zostaną zastosowane, o ile zwycięzca zadeklaruje określoną wartość inwestycji, otrzyma za nią punkty, a następnie faktycznie poniesione nakłady okażą się niższe.
ZIS: analiza matematyczna kryterium nie była wymagana
Pytania budzi także sposób punktowania terminu uruchomienia parkingu.
Zwróciliśmy się do ZIS z pytaniem, dlaczego zastosowano wzór, który może prowadzić do sytuacji, w której maksymalnej liczby punktów nie otrzyma choćby oferta z najkrótszym spośród zaproponowanych terminów.
„Analiza matematyczna zastosowanego kryterium nie była wymagana. Zapisy dotyczące sposobu oceny ofert oraz przyznawania punktów są jednoznaczne i określają tryb postępowania w każdym przypadku” – odpowiada rzecznik ZIS.
Jak dodaje:
„Zastosowany wzór miał na celu premiowanie realnego skrócenia terminu, a maksymalna liczba punktów była powiązana z osiągnięciem optymalnego dla ZIS progu, co uniezależniało pełną pulę punktów od wartości ekstremalnych.”
Dni meczowe mogą mieć znaczenie dla rentowności
Jednym z najważniejszych elementów przyszłego funkcjonowania parkingu będą mecze oraz inne imprezy masowe odbywające się przy stadionie.
To właśnie w takich dniach zainteresowanie parkingiem może być największe. Jednocześnie część terenu może być wyłączana z normalnego użytkowania, a prowadzenie parkingu podczas wydarzenia masowego wymagać będzie uzgodnień z jego organizatorem.
ZIS wyjaśnia:
„Zasady udostępniania i funkcjonowania parkingu w związku z organizacją imprez masowych będą określane w odrębnych porozumieniach zawieranych pomiędzy operatorem a organizatorem danej imprezy masowej” – informuje Sławomir Farbaniec.
Z odpowiedzi ZIS wynika więc, iż szczegółowe zasady funkcjonowania parkingu podczas imprez masowych będą określane również w odrębnych porozumieniach zawieranych już z udziałem przyszłego operatora.
Do wyjaśnienia pozostaje więc m.in., czy ewentualne płatności otrzymywane przez operatora od organizatorów imprez masowych również będą traktowane jako przychód z dzierżawionego terenu i objęte procentowym udziałem należnym Gminie.
Część terenu przeznaczona pod drogę i tramwaj
Dodatkowe pytania dotyczą części działki nr 208/7 położonej wzdłuż al. 3 Maja. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się ona na terenie oznaczonym jako KD/L+T, czyli przeznaczonym pod drogę publiczną klasy lokalnej z tramwajem.
Umowa dzierżawy ma obowiązywać przez dziesięć lat.
„Na dzień udzielenia odpowiedzi ZIS nie posiada wiedzy o zatwierdzonych do realizacji inwestycjach drogowych lub tramwajowych obejmujących wskazany obszar w okresie obowiązywania umowy” – wyjaśnia Sławomir Farbaniec.
Odpowiedź nie rozstrzyga jednak, co stanie się w przypadku pojawienia się takiej inwestycji już w trakcie obowiązywania umowy i na jakich zasadach zostałyby wtedy rozliczone nakłady poniesione przez dzierżawcę.
Przetarg trwa. najważniejsze będą zasady kontroli
Postępowanie pozostaje otwarte, dlatego na obecnym etapie nie można przesądzać ani o jego wyniku, ani o tym, jaki będzie ostateczny efekt ekonomiczny przedsięwzięcia.
Już teraz widać jednak, iż dla interesu miasta znaczenie będzie miał nie tylko procent przychodów zaoferowany przez przyszłego operatora.
Równie istotny będzie mechanizm kontroli rzeczywistych wpływów, sposób rozliczania działalności dodatkowej, weryfikacja deklarowanych nakładów oraz zasady obowiązujące podczas meczów i innych imprez masowych.
Przy minimalnym czynszu bazowym wynoszącym 10 groszy za metr kwadratowy miesięcznie to właśnie skuteczne i szczelne rozliczanie udziału w przychodach będzie jednym z kluczowych elementów całej dziesięcioletniej umowy.
Grzegorz Górski
