Zmasowane kontrole Urzędów Skarbowych. Urzędnicy sprawdzą czy zapłaciłeś ten podatek [23.04.2024]

Osoby, które nabyły mieszkanie na rynku wtórnym, powinny przygotować się na możliwość kontroli ze strony Urzędów Skarbowych. Celem tych działań jest weryfikacja, czy deklarowane ceny transakcyjne nie zostały zaniżone w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

Fot. Warszawa w Pigułce / Shutterstock

Walka z zaniżaniem podstawy opodatkowania PCC

Głównym powodem wzmożonej aktywności fiskusa jest chęć przeciwdziałania zaniżaniu podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten wynosi 2% ceny transakcyjnej, więc im niższa zadeklarowana kwota, tym mniejsze wpływy do budżetu państwa.

Ustalenie adekwatnej wysokości PCC może być skomplikowane, gdyż cena transakcyjna nie zawsze odzwierciedla realną wartość rynkową nieruchomości. jeżeli jednak zadeklarowana kwota znacząco odbiega od cen rynkowych, urzędnicy mogą wszcząć „czynności sprawdzające”.

Konsekwencje dla nabywców mieszkań

Działania weryfikacyjne Urzędów Skarbowych mogą skutkować dodatkowymi obciążeniami podatkowymi dla osób, które kupiły mieszkanie i nie będą w stanie udowodnić, iż zapłacona cena odpowiadała wartości rynkowej lokalu. Eksperci radzą, aby zabezpieczyć się na wypadek kontroli poprzez zgromadzenie odpowiednich dokumentów.

Kluczowym dowodem będzie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten, często powstający w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny, precyzyjnie określa wartość nabywanej nieruchomości. Posiadanie takiego operatu może okazać się niezbędne w przypadku ewentualnych roszczeń ze strony fiskusa.

Operat szacunkowy należy przechowywać przez co najmniej 5 lat od daty zakupu mieszkania, gdyż taki jest okres przedawnienia zobowiązań podatkowych.

Krok po kroku: Zlecanie operatu szacunkowego

Zlecanie operatu szacunkowego jest popularną praktyką zarówno w przypadku planowania transakcji, jak i w celu zabezpieczenia przed ewentualnymi działaniami organów skarbowych. Operat szacunkowy może być szczególnie przydatny w sytuacjach, gdzie wartość nieruchomości lub innych składników majątkowych ma najważniejsze znaczenie dla obliczenia podatków, na przykład przy sprzedaży nieruchomości, dziedziczeniu czy wycenie dla celów bilansowych.

1. Wybór rzeczoznawcy majątkowego: Znajdź rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednie uprawnienia do wyceny w danej kategorii majątku. Można skorzystać z rekomendacji, wyszukać w lokalnych bazach online lub skontaktować się z lokalną izbą rzeczoznawców.
2. Przygotowanie dokumentacji: Przygotuj wszelką niezbędną dokumentację dotyczącą wycenianego obiektu. Może to być akt własności, plany budynku, dane z ewidencji gruntów i budynków, a także dokumenty potwierdzające wszelkie prawa i obciążenia nieruchomości.
3. Zlecenie operatu: Formalne zlecenie powinno zawierać opis przedmiotu wyceny, cel operatu (np. cel podatkowy, sprzedaż, kredyt hipoteczny), a także termin, w którym operat ma być gotowy.
4. Spotkanie z rzeczoznawcą: Rzeczoznawca może wymagać osobistego oględzin przedmiotu wyceny. Podczas tego spotkania warto przedstawić wszelkie informacje, które mogą wpłynąć na wycenę, np. planowane inwestycje w okolicy.
5. Odbiór i akceptacja operatu: Po wykonaniu wyceny, rzeczoznawca przedstawi operat szacunkowy. Należy go dokładnie przeanalizować i w razie potrzeby zgłosić ewentualne uwagi.
6. Wykorzystanie operatu: Gotowy operat szacunkowy można przedstawić odpowiednim organom skarbowym lub innym instytucjom, w zależności od pierwotnego celu jego sporządzenia.

Zwolnienia z podatku PCC

Warto pamiętać, iż od końca sierpnia 2022 roku w polskim prawie podatkowym obowiązują zwolnienia z podatku PCC dla wybranych grup:

• Osoby fizyczne nabywające pierwsze mieszkanie – zwolnienie ma na celu wsparcie młodych ludzi i rodzin w zakupie pierwszego lokum.
• Rodziny wielodzietne – w niektórych przypadkach rodziny z trójką i więcej dzieci mogą skorzystać ze zwolnienia przy nabywaniu nieruchomości.
• Podmioty dokonujące restrukturyzacji – zwolnienie może dotyczyć przedsiębiorstw przeprowadzających zmiany organizacyjne czy właścicielskie, np. w ramach przekształcenia spółek.
• Spółdzielnie mieszkaniowe – niektóre transakcje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe mogą być objęte zwolnieniem.
• Transakcje między najbliższą rodziną – w pewnych sytuacjach darowizny czy umowy sprzedaży nieruchomości między bliskimi krewnymi mogą być zwolnione z PCC.

Należy jednak zawsze zweryfikować, czy dana transakcja spełnia warunki do zwolnienia z podatku PCC, konsultując się z doradcą podatkowym lub analizując odpowiednie przepisy.

Wzmożone kontrole cen transakcyjnych na rynku wtórnym nieruchomości pokazują, jak ważne jest adekwatne udokumentowanie wartości zakupionego mieszkania. Zgromadzenie dowodów, takich jak operat szacunkowy, może uchronić nabywców przed przykrymi konsekwencjami w postaci dodatkowych zobowiązań podatkowych w przyszłości. Jednocześnie warto sprawdzić, czy dana transakcja kwalifikuje się do zwolnienia z podatku PCC, co może znacząco obniżyć koszty nabycia nieruchomości dla wybranych grup społecznych i ekonomicznych.