Zmiany w rozliczaniu ciepła. Zakręcony grzejnik nie zwolni z opłat

Polskie spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe otrzymały właśnie nowe narzędzia pozwalające im skutecznie zwalczać coraz bardziej powszechne zjawisko określane mianem pasożytnictwa cieplnego które polega na całkowitym wyłączeniu wszystkich grzejników w mieszkaniu i wykorzystywaniu wyłącznie ciepła przenikającego przez ściany podłogi i sufity z sąsiednich lokali ogrzewanych normalnie co pozwala pasożytom cieplnym na znaczące obniżenie swoich rachunków za ogrzewanie kosztem innych mieszkańców budynku którzy są zmuszeni do intensywniejszego ogrzewania własnych mieszkań aby utrzymać komfortową temperaturę mimo ucieczki znacznej części wytworzonego ciepła do lokali sąsiadów którzy celowo nie włączają własnych kaloryferów.

fot. Warszawa w Pigułce

Wprowadzone od początku 2027 roku nowe przepisy nakładają na wszystkich mieszkańców budynków wielorodzinnych podłączonych do centralnego ogrzewania absolutny obowiązek ponoszenia minimalnej opłaty za dostarczane ciepło która musi stanowić co najmniej 15 procent całkowitych kosztów zmiennych związanych z ogrzewaniem danego lokalu niezależnie od tego czy mieszkaniec faktycznie korzysta ze swoich grzejników czy też trzyma je całkowicie zakręcone przez cały sezon grzewczy trwający od października do kwietnia oraz jednocześnie wymuszają montaż nowoczesnych urządzeń umożliwiających zdalny odczyt danych o zużyciu ciepła we wszystkich lokalach mieszkalnych co ma zlikwidować dotychczasową konieczność fizycznego wchodzenia przedstawicieli firm rozliczeniowych do poszczególnych mieszkań w celu odczytania wskazań tradycyjnych liczników zamontowanych bezpośrednio na kaloryferach.

Nowa regulacja prawna wprowadza fundamentalną zmianę filozofii rozliczeń kosztów ogrzewania w budynkach wielorodzinnych ponieważ po raz pierwszy w historii polskiego prawa mieszkaniowego ustawodawca wprost przewidział iż każdy lokator będzie zobowiązany do uiszczania określonej minimalnej kwoty za ogrzewanie całkowicie niezależnie od wskazań urządzeń pomiarowych zamontowanych na jego grzejnikach oraz od faktycznego stanu zaworów termostatycznych które mogą być całkowicie zamknięte przez cały sezon grzewczy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii które opracowało nowe rozporządzenie argumentuje iż minimalna opłata wynosząca 15 procent kosztów zmiennych jest niezbędna aby zagwarantować sprawiedliwy podział wydatków na ogrzewanie między wszystkich mieszkańców budynku ponieważ choćby lokale z całkowicie wyłączonymi grzejnikami czerpią korzyści z ogrzewania budynku poprzez ciepło przenikające przez przegrody wewnętrzne czyli ściany stropy i podłogi od sąsiadów którzy normalnie ogrzewają swoje mieszkania utrzymując w nich temperaturę na poziomie co najmniej 20 stopni Celsjusza zgodnie z obowiązującymi normami sanitarnymi.

Drugim kluczowym elementem reformy systemu rozliczeń jest wprowadzenie bezwzględnego obowiązku wyposażenia wszystkich budynków wielorodzinnych w urządzenia pomiarowe umożliwiające zdalny odczyt danych o zużyciu energii cieplnej co oznacza konieczność wymiany tradycyjnych liczników mechanicznych montowanych bezpośrednio na kaloryferach na nowoczesne urządzenia elektroniczne wyposażone w moduły komunikacji radiowej lub internetowej pozwalające na automatyczne przesyłanie danych o zużyciu ciepła do centralnego systemu zarządcy budynku bez konieczności fizycznego wejścia do mieszkania co ma być zrealizowane najpóźniej do 31 grudnia 2026 roku czyli spółdzielnie i wspólnoty mają niespełna 12 miesięcy na przeprowadzenie tej kosztownej modernizacji infrastruktury pomiarowej.

Wprowadzane zmiany budzą jednak poważne kontrowersje wśród ekspertów rynku nieruchomości oraz przedstawicieli organizacji lokatorskich którzy wskazują na szereg problemów związanych z nowym systemem rozliczeń mogących prowadzić do niesprawiedliwego obciążania określonych grup mieszkańców kosztami których nie generują.

Krytycy nowych przepisów zauważają iż mechanizm sztywnej minimalnej opłaty wynoszącej 15 procent kosztów zmiennych może w sposób nieproporcjonalny uderzyć w osoby starsze samotnie mieszkające które z uwagi na oszczędności związane z niskimi dochodami emerytalnym czy rentowymi mogą utrzymywać w swoich mieszkaniach niższą temperaturę niż standardowe 20 stopni Celsjusza stosując grube ubrania i koce zamiast intensywnego ogrzewania oraz w właścicieli lokali użytkowanych sezonowo lub okazjonalnie takich jak mieszkania weekendowe lokale wynajmowane krótkoterminowo czy mieszkania dorosłych dzieci pracujących przez większość roku za granicą którzy będą zmuszeni do płacenia 15 procent pełnych kosztów ogrzewania mimo iż faktycznie przebywają w swoich lokalach tylko kilka tygodni w roku.

Jeszcze poważniejszy problem identyfikują specjaliści analizując kwestię fizycznego położenia poszczególnych mieszkań w bryle budynku wielorodzinnego ponieważ przeprowadzone badania termowizyjne oraz symulacje komputerowe jednoznacznie wykazują iż lokale narożne posiadające 2 lub 3 ściany zewnętrzne bezpośrednio stykające się z zimnym powietrzem atmosferycznym tracą ciepło choćby o 30 procent szybciej niż mieszkania środkowe które są naturalnie izolowane przez lokale sąsiednie z każdej strony co oznacza iż mieszkańcy narożnych lokali muszą zużywać znacznie więcej energii cieplnej aby utrzymać tę samą temperaturę wewnętrzną co ich sąsiedzi z lokali środkowych a mimo to nowy system rozliczeń nie przewiduje żadnych współczynników korygujących które wyrównałyby te naturalne różnice wynikające z fizyki budynków i lokalizacji mieszkań.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli mieszkasz w budynku wielorodzinnym podłączonym do centralnego ogrzewania miejskiego lub kotłowni wspólnotowej i do tej pory stosowałeś strategię polegającą na całkowitym lub częściowym zakręcaniu grzejników w swoim mieszkaniu licząc iż będziesz korzystał z ciepła przenikającego od ogrzewających się sąsiadów dzięki czemu Twoje rachunki za ogrzewanie były znacznie niższe niż u innych lokatorów to musisz się przygotować na radykalną zmianę sytuacji która nastąpi najpóźniej od sezonu grzewczego 2027/2028 kiedy to zarządca Twojego budynku będzie zobowiązany do naliczania Ci minimalnej opłaty za ogrzewanie wynoszącej co najmniej 15 procent całkowitych kosztów zmiennych niezależnie od wskazań liczników na Twoich kaloryferach i niezależnie od tego czy faktycznie z nich korzystasz czy też trzymasz je całkowicie wyłączone przez cały sezon grzewczy od października do kwietnia.

Ta minimalna opłata będzie dla Ciebie obligatoryjna i nie będziesz miał możliwości uniknięcia jej poprzez całkowite zakręcenie wszystkich zaworów termostatycznych na grzejnikach ponieważ ustawodawca zakłada iż choćby lokal z wyłączonymi kaloryferami czerpie korzyści z ogrzewania całego budynku poprzez ciepło przenikające przez ściany podłogi i sufity od normalnie ogrzewanych mieszkań sąsiadów którzy utrzymują w swoich lokalach temperaturę minimum 20 stopni Celsjusza zgodnie z normami sanitarnymi a zatem sprawiedliwość wymaga aby również Ty partycypowował w tych kosztach przynajmniej w minimalnym zakresie wynoszącym 15 procent kosztów zmiennych.

Dodatkowo musisz wiedzieć iż najpóźniej do końca 2026 roku zarządca Twojego budynku będzie zobowiązany do wymiany tradycyjnych mechanicznych liczników zamontowanych w tej chwili na Twoich kaloryferach na nowoczesne urządzenia elektroniczne wyposażone w moduły komunikacji radiowej WiFi lub GSM pozwalające na automatyczny zdalny odczyt danych o zużyciu ciepła bez konieczności wchodzenia przedstawicieli firmy rozliczeniowej do Twojego mieszkania co oznacza iż koszty zakupu i montażu tych nowych urządzeń pomiarowych będą najprawdopodobniej rozłożone na wszystkich właścicieli lokali w budynku w formie jednorazowej opłaty lub rozłożenia na raty przez kilka lat w miesięcznych opłatach eksploatacyjnych przy czym szacunkowy koszt kompletnej wymiany wszystkich liczników w typowym budynku wielorodzinnym może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych w zależności od wielkości budynku liczby lokali oraz wybranej technologii pomiarowej.

Pamiętaj iż jeżeli Twoje mieszkanie jest lokalem narożnym posiadającym 2 lub 3 ściany zewnętrzne bezpośrednio stykające się z zimnym powietrzem atmosferycznym to z punktu widzenia fizyki budownictwa tracisz ciepło choćby o 30 procent szybciej niż Twoi sąsiedzi mieszkający w lokalach środkowych otoczonych z każdej strony innymi ogrzewanymi mieszkaniami co oznacza iż aby utrzymać tę samą temperaturę wewnętrzną musisz zużywać znacznie więcej energii cieplnej a zatem Twoje rachunki za ogrzewanie będą naturalnie wyższe jednak obecne przepisy nie przewidują żadnych współczynników korygujących które wyrównałyby te różnice wynikające z położenia lokalu w bryle budynku dlatego warto wystąpić do zarządu spółdzielni lub wspólnoty z wnioskiem o wprowadzenie sprawiedliwszego systemu rozliczeń uwzględniającego lokalizację mieszkania poprzez stosowanie odpowiednich współczynników redukcyjnych dla lokali narożnych szczególnie tych znajdujących się na ostatnich piętrach i parterach które dodatkowo tracą ciepło przez podłogę lub strop.

Jeśli uważasz iż naliczona Ci opłata za ogrzewanie jest zbyt wysoka lub niezgodna ze stanem faktycznym masz prawo do złożenia reklamacji w pierwszej kolejności bezpośrednio do zarządcy budynku który powinien wyjaśnić sposób naliczenia kosztów we współpracy z firmą rozliczeniową odpowiedzialną za odczyt i kalkulację opłat przy czym pamiętaj iż zarządca nie ma obowiązku przeprowadzania fizycznych kontroli wewnątrz Twojego mieszkania w celu sprawdzania stanu grzejników ponieważ proces rozliczeń jest zautomatyzowany i oparty na algorytmach matematycznych stosujących dane z liczników oraz przyjęte współczynniki rozliczeniowe.

W sytuacji gdy nie osiągniesz porozumienia z zarządcą na drodze polubownej masz pełne prawo do skierowania sprawy do sądu powszechnego w celu ochrony swoich interesów ekonomicznych i zakwestionowania wysokości naliczonych opłat przy czym musisz być świadomy iż takie postępowanie sądowe może trwać wiele miesięcy lub choćby lat i generować dodatkowe koszty w postaci opłat sądowych oraz potencjalnie wynagrodzeń dla pełnomocnika procesowego dlatego warto dokładnie przeanalizować czy kwestionowana kwota jest na tyle wysoka iż uzasadnia podjęcie długotrwałego i kosztownego sporu sądowego czy też bardziej ekonomiczne będzie zaakceptowanie rozliczenia dokonanego przez zarządcę i skoncentrowanie się na optymalizacji zużycia ciepła w przyszłych sezonach grzewczych poprzez termomodernizację własnego mieszkania obejmującą ocieplenie ścian zewnętrznych wymianę okien na energooszczędne oraz instalację nowoczesnych zaworów termostatycznych z regulacją czasową pozwalających na automatyczne obniżanie temperatury w godzinach nocnych i podczas nieobecności domowników.