Mieszka(nie)?

5 godzin temu

W obliczu wzrastających cen mieszkań, wyzwań demograficznych i klimatycznych należy zastanowić się, kto ma być beneficjentem polityki mieszkaniowej – obywatele, czy deweloperzy? Jak dzisiejsze decyzje, jak te dotyczące kredytów, wpłyną na młodsze pokolenia, które już dziś posiadanie mieszkania postrzegają nie jak standard, na który pracujące osoby mogą sobie pozwolić, a jak na symbol sukcesu.

Gdyby zapytać Polaków o wyznaczniki sukcesu, to z pewnością jednym z nich byłoby posiadanie mieszkania bądź domu na własność, a najlepiej jeszcze kilku nieruchomości na wynajem. W badaniu zleconym przez jeden z internetowych portali posiadanie własnej nieruchomości było częściej wskazywane jako wskaźnik sukcesu w życiu prywatnym niż posiadanie rodziny, czy ukończenie studiów[1]. I chociaż należy podchodzić do tych wyników z dystansem ze względu na lakonicznie opisany sposób doboru próby, dobrze odzwierciedla społeczne nastroje – mieszkania stają się coraz mniej dostępne z uwagi na rosnące ceny i mają wręcz status „Betonowego złota”, co zauważył jeden z publikujących pod tym pseudonimem użytkowników portalu X (dawniej Twitter). Postrzegają je tak zarówno inwestorzy, bo zwłaszcza w ostatnich latach ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły, ale też zwykli ludzie, którzy po prostu chcą bezpiecznie mieszkać „na swoim”. I nie ma w tym nic dziwnego.

Wchodząc do Unii Europejskiej odsetek Polaków zamieszkałych we własnym mieszkaniu był niższy niż średnia unijna wynosząca około 70%. Od tamtego momentu średnia dla UE znacząco się nie zmieniła, za to odsetek Polaków zamieszkałych we własnej nieruchomości wyraźnie wzrósł i wynosi 87,3%[2]. Dlaczego? Bo rządzący za bezcen wyprzedawali mieszkania komunalne, uruchomili kilka programów dopłat do kredytów, a budowa mieszkań innych niż własnościowe się praktycznie zatrzymała. Dane GUSu pokazują, iż niecałe 2% z wybudowanych w 2022 roku budynków mieszkalnych stanowią inwestycje inne, niż deweloperów i inwestorów indywidualnych, czyli po prostu osób budujących swój dom[3]. jeżeli dodać do tego, iż wynajem cieszy się złą sławą z uwagi na nagminne lekceważenie praw lokatorskich, niski standard mieszkań, brak stabilności oraz nielegalne eksmisje, rysuje się nam obraz absolutnego braku pożądanej alternatywy wobec zakupu mieszkań. Cierpią na tym głównie najmłodsze pokolenia, które zmuszone są do wynajmowania mieszkań przez długie lata, bądź mieszkania u rodziców. Z kolei właściciele mieszkań narzekają na nieuczciwych najemców. Tutaj pomogłoby usprawnienie działań sądów, aby konflikty między najemcami a wynajmującymi były rozwiązywane szybciej, bez uwikłania obu stron w trwające latami procesy.

Ta druga z wyżej wymienionych grup określana jest mianem gniazdowników. Istnieje problem z dokładnym określeniem tego zjawiska, ponieważ obowiązek meldunkowy w Polsce jest fikcją. GUS w badaniu „Pokolenie gniazdowników w Polsce”[4] wziął pod lupę osoby w wieku 25-34 lata i zbadał ich faktyczne adresy zamieszkania, a nie adresy zameldowania. Gniazdowników w Polsce jest mniej więcej tyle samo, ilu mieszkańców Warszawy – 1,7 miliona osób, czyli 33% tej grupy wiekowej. Dobra wiadomość jest taka, iż liczba gniazdowników zmniejsza się wraz z wiekiem – wśród 25–latków ponad połowa zalicza się do tej grupy, a wśród 30-latków jest to niecała 1/3. Zła wiadomość jest taka, iż mieścimy się powyżej średniej unijnej, a 70% osób w tej grupie uczy się lub pracuje. Oznacza to, iż mimo pracy nie zarabiają na tyle dobrze, aby się usamodzielnić. Co więcej, gniazdownikami są częściej mężczyźni niż kobiety, a udział gniazdowników mężczyzn zwiększa się wraz z wiekiem. Udział gniazdowników jest wyższy na wschodzie kraju niż w dużych miastach. Może to być skutkiem gorszego dopasowania rynku mieszkaniowego do potrzeb młodych ludzi oraz skutkiem trudniejszego dostępu do lepiej płatnej pracy. Co ciekawe, w raporcie przygotowanym przez firmę Otodom[5], ponad połowa gniazdowników decyduje się na taką formę zamieszkiwania, bo uważają relacje z bliskimi za istotne, 38% ankietowanych wskazuje na trudności finansowe, a 35% na chęć odłożenia pieniędzy na późniejszy start.

Wyżej przytoczone dane powinny być alarmujące, bo wskazują na upadek dotychczasowego modelu, w którym rozwiązaniem dla młodych ludzi było wynajmowanie mieszkania przez kilka lat, a potem jego zakup na kredyt. w tej chwili młodzi są w pułapce – mogą przeznaczać lwią część pensji na wynajem mieszkania lub mieszkać u rodziców. Zakup własnych czterech ścian jest dla dużej części społeczeństwa niemożliwy z uwagi na brak zdolności kredytowej oraz ceny mieszkań rosnące szybciej niż pensje i idącą za tym konieczność zebrania coraz wyższego wkładu własnego, bo im dłużej się zbiera, tym więcej brakuje. Niemożliwe jest również zdobycie mieszkania komunalnego, ponieważ dostępnych prawie nie ma. Potrzebujemy nowego modelu, który odpowie na te problemy i nie spisze młodych ludzi na straty. Opcji jest wiele – samorządy mogłyby być odpowiedzialne za budowę mieszkań w większym stopniu niż dotychczas, budowę mieszkań można by też zlecić wyspecjalizowanym organizacjom działającym na zasadach non-profit. Niezależnie od tego, na jaki model się zdecydujemy, pewne jest jedno – publiczne nakłady na mieszkalnictwo muszą wielokrotnie wzrosnąć. Skąd wziąć pieniądze? Część kwoty można wziąć przesuwając środki z planowanych dopłat do kredytów. W cenie programu Bezpieczny Kredyt 2% wprowadzonego przez rząd PiS, można by wybudować co najmniej kilkadziesiąt tysięcy mieszkań z niższymi niż rynkowe czynszami. Można też pomyśleć o obowiązku budowy tanich mieszkań na wynajem, w przypadku, w którym samorząd lub państwo sprzedają działkę deweloperom przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, bądź o przekazywaniu określonego odsetka mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich, za określonym ustawowo odszkodowaniem. Państwo tworzące konkurencję dla deweloperów pomogłoby również bogatszej części społeczeństwa, bo deweloperzy poczuliby oddech konkurencji na plecach i zaczęli budować taniej. I lepiej.

Niestety, najważniejsi politycy zdają się tego nie dostrzegać. O negatywnym wpływie Kredytu 0% i 2% na rynek mieszkaniowy mówią praktycznie wszyscy. Od Konfederacji, przez Polskę 2050, po Partię Razem i stowarzyszenia lokatorskie, nie mówiąc już o ocenie ekonomistów. Mimo to brakuje jasnego stanowiska rządu i Donalda Tuska odcinającego się od tego pomysłu, którego beneficjentami, poza deweloperami i bankami, będą posiadający już nieruchomości, bo wartość ich aktywów wzrośnie. przez cały czas o szczęściu będą mogli mówić ci, którym uda się idealnie wstrzelić z uruchomieniem programu dopłat do kredytów i wystarczająco dobrą sytuacją finansową na zakup mieszkania, będą pewnie zmuszeni wybierać swoje małe i drogie cztery ściany w pośpiechu, żeby załapać się na limit wniosków. Stracą natomiast wszyscy ci, którzy są zbyt młodzi lub zbyt słabo zarabiający na kredyt 0% – osoby studiujące, uczące się i inni, którzy będą w najbliższych latach wchodzili na rynek pracy lub dopiero na niego weszli. Stracą też podatnicy, bo każdy kredyt to mniej więcej stutysięczna dopłata z budżetu państwa.

W najbliższym czasie decyzja o wprowadzeniu kredytu 0% będzie kluczowa dla mieszkalnictwa w Polsce. Politycy będą musieli zdecydować, czy głównym beneficjentem polityki mieszkaniowej będą zwykli ludzie, czy też inwestorzy i deweloperzy, jeżeli zdecydują się uruchomić dalszy wzrost cen sztucznie zwiększając popyt na zakup mieszkań. Inne trendy, które będą krótkoterminowo istotne to rozwój funduszy mieszkań na wynajem. Trend ten jest już widoczny w największych miastach, gdzie wybudowano 16 tysięcy mieszkań, a w kolejnych 3 latach planowana jest budowa następnych 40 tysięcy[6]. Jest to więc istotny impuls do tego, aby jakość mieszkań na wynajem się poprawiła.

Natomiast długoterminowo wyzwania są zupełnie inne. Pierwszy z czynników, który jest istotny w perspektywie kilkunastu bądź kilkudziesięciu lat to demografia i migracje. W swojej „Prognozie ludności na lata 2023–2060”[7] GUS założył spadek ludności w każdym ze scenariuszy i to zarówno w perspektywie końca dekady, roku 2040, jak i 2060. Natomiast nie oznacza to, iż spadek populacji rozłoży się równomiernie. W Warszawie, Krakowie i Rzeszowie oraz w obwarzankach największych miast liczba ludności wzrośnie, chociażby z uwagi na dostępność lepiej płatnej pracy, uczelnie, czy wyższą jakość życia. Poza tymi obszarami, czyli w „Polsce powiatowej” GUS przewiduje spadki w liczbie ludności. Oznacza to, iż Polska stanie z jednej strony przed wyzwaniem rozbudowy infrastruktury oraz dalszych wzrostów cen nieruchomości w rozwijających się dużych miastach i ich okolicy, a z drugiej strony koniecznością dopasowania infrastruktury do mniejszej liczby (starszych) mieszkańców poza nimi. Niewykluczone jest też to, iż sytuacje znane z Włoch czy Hiszpanii, gdzie nieruchomości na obszarach wiejskich będzie można kupić za bezcen, zaobserwujemy również w Polsce.

Polska będzie również krajem dużo starszym. W 2060 roku w każdym z powiatów liczba osób w wieku powyżej 65 lat będzie wyższa niż jest obecnie, a w nieco krótszej perspektywie roku 2040 jedynie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Sopocie się zmniejszy. Potrzeba transformacji istniejących już budynków na bardziej przyjazne dla seniorów wzrośnie. Potencjalnie oznacza to też szansę (dla deweloperów) związaną z budownictwem senioralnym, czyli budowania mieszkań (i osiedli) tworzonych z myślą o osobach starszych i z dopasowaną do ich potrzeb infrastrukturą.

Ostatnim z wyzwań, przed którym stoimy w Polsce, ale i na całym świecie, są zmiany klimatyczne. Zatrzymanie globalnego ocieplenia na poziomie 1,5 stopni Celsjusza wydaje się być mało prawdopodobne, a skutki zmian klimatu odczuwamy już dzisiaj, przy niższym wzroście temperatury – są to zarówno fale upałów w lecie, burze, ulewne opady i powodzie. Powinniśmy projektować, planować i budować w sposób bardziej zrównoważony i odporny na zmieniający się klimat. A politykę mieszkaniową tworzyć w oparciu o racjonalne przesłanki, a nie pod dyktando wąskich grup interesu.

Przypisy:

[1] https://www.livecareer.pl/badania/sukces-badanie

[2] https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table?lang=en

[3] https://bdl.stat.gov.pl/

[4] https://stat.gov.pl/statystyki-eksperymentalne/jakosc-zycia/pokolenie-gniazdownikow-w-polsce,6,2.html

[5] https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/gniazdownicy-w-polsce-nie-tylko-kwestie-finansowe/svcr19y

https://www.otodom.pl/wiadomosci/profesjonalisci/raport-szczesliwy-dom-czego-potrzebuja-twoi-klienci

[6] https://www.jll.pl/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/poland/en/prs-and-pbsa-market-in-poland-2024.pdf

[7] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/prognoza-ludnosci/prognoza-ludnosci-na-lata-2023-2060,11,1.html

Photo by Pawel Czerwinski on Unsplash

Maciej Saja – społecznik działający w Stowarzyszeniu Miasto Jest Nasze, zajmuje się kwestiami mieszkalnictwa i transportu. Autor raportu „Z deszczu pod rynek. W pułapce kryzysu mieszkaniowego”. Studiuje ekonomię i geografię z planowaniem przestrzennym na Uniwersytecie Amsterdamskim.

Tekst pochodzi z zimowego numeru Res Publiki Nowej 4/2024 Kiedyś się rozmawiało. Teraz się scrolluje. Numer jest dostępny na stronie RPN.

Dofinansowano ze środków Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego pochodzących z Funduszu Promocji Kultury

Idź do oryginalnego materiału