1 godzina temu
To jeden z najczęstszych punktów zapalnych na zebraniach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Mieszkańcy parteru czują się pokrzywdzeni, widząc na czynszu pozycję „eksploatacja dźwigu osobowego”. Płacą co miesiąc za urządzenie, z którego – teoretycznie – nie korzystają. Czy polskie prawo zmusza ich do solidarności z sąsiadami z dziesiątego piętra? A może da się uniknąć tych opłat, a choćby odzyskać nadpłacone pieniądze? Odpowiedź brzmi: to zależy od jednego dokumentu.
Fot. Warszawa w Pigułce
Winda jak dach – płacić musi każdy? (Zasada ogólna)
Aby zrozumieć problem, trzeba sięgnąć do fundamentów prawa nieruchomości. Zgodnie z ustawą o własności lokali (która ma zastosowanie również w wielu aspektach życia spółdzielczego), winda stanowi tzw. nieruchomość wspólną. Jest to element budynku, który służy do użytku ogółu mieszkańców, podobnie jak klatka schodowa, dach, elewacja czy instalacja domofonowa.
Zwolennicy obciążania opłatami mieszkańców parteru używają „argumentu dachu”. Mieszkaniec parteru nie ma bezpośredniej styczności z dachem (który chroni głównie ostatnie piętro), a mimo to musi dokładać się do jego remontu. Analogicznie – mieszkaniec ostatniego piętra musi dokładać się do sprzątania chodnika przed wejściem, choć rzadziej na niego patrzy. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej zwykle w stosunku do wielkości swoich udziałów (czyli metrażu).
To jest zasada domyślna. Jednak prawo dopuszcza odstępstwa, o które warto walczyć.
Furtka w przepisach: Statut i Uchwała
W spółdzielniach mieszkaniowych kluczowym dokumentem jest Statut oraz uchwalony na jego podstawie Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 4) daje członkom spółdzielni swobodę w ustalaniu zasad rozliczeń, o ile są one określone w statucie.
Oznacza to, iż Spółdzielnia MA PRAWO zwolnić mieszkańców parteru z opłat za windę. Nie jest to jednak jej obowiązek, a dobra wola ogółu mieszkańców wyrażona w drodze uchwały. Wiele starszych spółdzielni stosuje historyczne zapisy, które z automatu zwalniają lokale na parterze z opłat za energię elektryczną zużywaną przez dźwigi, pozostawiając jedynie opłaty za konserwację (przeglądy techniczne).
Kiedy mieszkańcy parteru przegrywają w sądzie?
Jeśli w Twoim bloku regulamin mówi jasno: „koszty utrzymania dźwigów ponoszą wszyscy mieszkańcy proporcjonalnie do powierzchni lokalu”, to Twoja szansa na wygraną w sądzie jest niewielka, dopóki nie zmienisz tego regulaminu.
Sądy wielokrotnie orzekały (m.in. Sąd Najwyższy), iż zróżnicowanie opłat jest dopuszczalne, ale brak takiego zróżnicowania nie narusza rażąco interesów mieszkańców parteru. Dlaczego?
- Wartość mieszkania: Sprawna winda podnosi standard całego bloku, co wpływa na wartość rynkową również mieszkań na parterze.
- Piwnice i garaże: W nowoczesnym budownictwie windy zjeżdżają do poziomu -1 (garaż/piwnica). Wtedy argument „nie używam windy” upada całkowicie, bo mieszkaniec parteru zjeżdża nią do samochodu.
- Dostępność: Mieszkaniec parteru może korzystać z windy, by odwiedzić sąsiada na górze lub skorzystać z suszarni na poddaszu.
Kiedy możesz żądać zwrotu pieniędzy?
Istnieją jednak sytuacje, w których walka o zwrot pieniędzy jest zasadna i skuteczna. Dotyczy to przypadków, gdy spółdzielnia nalicza opłaty niezgodnie z własnym regulaminem.
Przykład: W Statucie Twojej spółdzielni widnieje zapis, iż „koszty energii dźwigów ponoszą mieszkańcy od I piętra wzwyż”. Mimo to, w Twoim comiesięcznym wymiarze opłat (czynszu) księgowość dolicza tę kwotę. W takim przypadku masz do czynienia z tzw. nienależnym świadczeniem.
W takiej sytuacji możesz:
- Złożyć pisemną reklamację do zarządu spółdzielni, powołując się na konkretny paragraf regulaminu.
- Żądać korekty naliczeń do 3 lat wstecz (tyle wynosi okres przedawnienia roszczeń okresowych) lub choćby do 6-10 lat w specyficznych przypadkach cywilnych (choć w czynszach standardem są 3 lata).
- Jeśli spółdzielnia odmówi – sprawa trafia do sądu cywilnego o zapłatę.
Jak zmienić niesprawiedliwe zasady?
Jeśli regulamin Twojej spółdzielni nakazuje Ci płacić, a Ty uważasz to za niesprawiedliwe (np. winda nie zjeżdża do piwnicy, a Ty mieszkasz na parterze i fizycznie nie masz po co z niej korzystać), jedyną drogą jest inicjatywa uchwałodawcza.
Musisz zebrać grupę sąsiadów i złożyć projekt uchwały na Walne Zgromadzenie. Projekt powinien zakładać zmianę regulaminu rozliczania kosztów, np. poprzez wyłączenie lokali parterowych z kosztów energii elektrycznej dźwigu. Uwaga: całkowite zwolnienie z kosztów konserwacji i UDT (Urzędu Dozoru Technicznego) jest trudniejsze do przeforsowania, ponieważ są to koszty stałe utrzymania nieruchomości wspólnej.
Problem polega na demokracji. Mieszkańcy parteru są w mniejszości. Mieszkańcy wyższych pięter musieliby zgodzić się na podwyżkę własnych czynszów (by pokryć lukę po parterze), co w praktyce jest trudne do przegłosowania.
Co to oznacza dla Ciebie?
Twoim pierwszym krokiem powinna być wizyta w dziale administracji i prośba o udostępnienie „Regulaminu rozliczania kosztów”. Sprawdź dokładnie zapisy dotyczące dźwigów. jeżeli płacisz, mimo iż regulamin zwalnia parter – masz pieniądze w garści. jeżeli regulamin nakazuje płacić – pozostaje Ci jedynie próba zmiany prawa lokalnego na Walnym Zgromadzeniu.
