Wejdą Ci do mieszkania i zrobią pomiar. Odmowa to kara i podwojna oplata

Sezon grzewczy 2025/2026 przyniósł mieszkańcom bloków nową rzeczywistość: zarządcy spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych zaczęli weryfikować temperatury w lokalach, a za wychłodzenie mieszkania grozi teraz konkretna kara finansowa. Nowe przepisy zamykają lukę, którą przez lata wykorzystywały tysiące lokatorów – zakręcali grzejniki i czerpali ciepło od sąsiadów przez ściany i stropy. Od sezonu 2025/2026 ta strategia przestała się opłacać.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Ustawa o efektywności energetycznej kończy z „pasożytnictwem cieplnym”

Podstawą prawną zmian jest nowelizacja ustawy z 20 maja 2016 r. o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711), która weszła w życie w 2025 r. Jej najważniejszy zapis wprowadza obowiązkową minimalną opłatę za ogrzewanie wynoszącą co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych ciepła – tej części rachunku, która zależy od indywidualnego zużycia w danym budynku. Opłata obciąża każdego lokatora bez wyjątku, niezależnie od tego, czy kaloryfery są otwarte, zakręcone, czy wręcz zdemontowane.

Problem, który przepisy mają rozwiązać, jest realny i dobrze znany zarządcom. W blokach z centralnym ogrzewaniem instalacja działa jak naczynia połączone – gdy jedno mieszkanie jest skrajnie wychłodzone, system automatycznie zwiększa moc, wyrównując temperaturę w pionach. Locator z zakręconymi grzejnikami korzysta z ciepła przenikającego od sąsiadów przez ściany i stropy, a jego rachunki za ciepło wynoszą zero lub symbolicznie mało. Wyższe koszty ponoszą wszyscy pozostali. – Rozporządzenie nie rozwiązało całkowicie problemu, bo osoby próbujące obejść system wciąż mogą płacić koszty średnie, a nie rzeczywiste – ocenił dr Kazimierz Dudziński ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii, cytowany przez InfoTubę. Mimo to minimalny próg 15 proc. istotnie zmniejsza opłacalność całkowitego odcinania się od ogrzewania.

Spółdzielnie i wspólnoty mają czas na dostosowanie regulaminów i systemów rozliczeń do końca 2026 r. – ale już od bieżącego sezonu część zarządców zaczęła naliczać minimalną opłatę. Równolegle, do 1 stycznia 2027 r. wszystkie ciepłomierze i podzielniki w budynkach wielorodzinnych muszą mieć funkcję zdalnego odczytu. Dziś wiele budynków wyposażonych jest w podzielniki radiowe przesyłające dane w czasie rzeczywistym – jeżeli system zarejestruje przez kilka tygodni temperaturę poniżej 15 st. C, automatycznie wysyła alert do zarządcy. Od 2027 r. będzie tak wszędzie, a odczyty staną się odporne na kwestionowanie.

Kontrola jest legalna, ale wejście wymaga twojej zgody

Zarządca, który otrzyma alert z systemu monitoringu lub skargę od sąsiadów, ma prawo zainicjować kontrolę temperatury w lokalu. Podstawą jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 134), które określa temperatury obliczeniowe dla pomieszczeń: 20 st. C w pokojach, kuchniach i przedpokojach, 24 st. C w łazienkach. Spółdzielnie powołują się też na zapisy regulaminów porządku domowego.

Kluczowe zastrzeżenie: zarządca nie może wejść do mieszkania bez zgody właściciela lub lokatora poza sytuacjami awarii zagrażającej zdrowiu lub mieniu. jeżeli odmówisz wpuszczenia kontrolera, spółdzielnia nie może tej odmowy zignorować – może jednak naliczyć ryczałtową opłatę minimalną lub oprzeć się na danych z podzielników. Przepisy wprowadzone nowelizacją ustawy o własności lokali przewidują obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych i grzewczych – odmowa bez uzasadnienia daje zarządowi podstawę do obciążenia właściciela kosztami ewentualnych szkód sąsiadów.

Czynsze w górę choćby o 20 procent – i konkretne liczby

Niezależnie od kontroli temperatury, mieszkańcy spółdzielni muszą w 2026 r. zaplanować wyższe wydatki na samo utrzymanie lokalu. Podwyżki opłat eksploatacyjnych sięgają w różnych spółdzielniach od kilku do choćby 20 proc. Spółdzielnia Teresa w Tychach podniosła opłatę za eksploatację z 4,30 zł do 4,40 zł za m kw. i fundusz społeczno-wychowawczy z 18 do 20 gr za m kw. od marca 2026 r. Przy 60-metrowym mieszkaniu oznacza to ok. 84 zł więcej rocznie z samej tej pozycji.

Zarządcy wskazują na te same przyczyny w całej Polsce: wyższe koszty firm zewnętrznych, płacę minimalną rosnącą do 4 806 zł brutto od stycznia 2026 r., brak wykwalifikowanych pracowników gotowych pracować za stawki spółdzielcze oraz planowane wzrosty cen materiałów remontowych związane z realizacją Krajowego Planu Odbudowy. Trendem ogólnopolskim są też podwyżki opłat za wywóz odpadów – zmiany planują m.in. Gdańsk, Rybnik, Jelenia Góra i Brodnica, a Warszawa i Białystok przesunęły podwyżki na kwiecień 2026 r.

Nowe zasady dla wspólnot: balkon, zaliczki i windykacja

Od 2026 r. wchodzą w życie zmiany w ustawie o własności lokali, które porządkują kilka długoletnich sporów. Nowelizacja wprowadza sztywny termin płatności zaliczek za media – do 10. dnia każdego miesiąca. Brak wpłaty w terminie umożliwia wspólnocie szybsze uruchomienie procedury windykacyjnej niż dotychczas. Koszty postępowania komorniczego zawsze obciążają dłużnika i wynoszą od kilkuset do kilku tysięcy złotych – doliczane do zaległości.

Nowe przepisy rozstrzygają też wieloletnią kwestię balkonu: wydatki na bieżącą konserwację i estetykę balkonu ponosi właściciel lokalu, koszty naprawy konstrukcji nośnej – wspólnota. Rozgraniczenie odpowiedzialności jest formalne, co oznacza koniec sytuacji, w których właściciel odmawiał remontu balkonu powołując się na to, iż „to przecież część budynku”.

Airbnb bez rejestracji – kara do 50 tys. zł

Od maja 2026 r. zaczyna działać centralny rejestr obiektów krótkookresowego zakwaterowania. Prowadzenie wynajmu krótkoterminowego przez platformy rezerwacyjne bez wpisu do rejestru zagrożone jest karą do 50 000 zł. Właściciel musi złożyć regulamin pobytu i oświadczenie o spełnianiu wymagań technicznych. Wspólnoty i spółdzielnie zyskają prawo wnioskowania o kontrole takich lokali przez straż pożarną, sanepid lub nadzór budowlany – co w praktyce oznacza, iż sąsiedzi będą mogli skuteczniej blokować nielegalny najem turystyczny w swoich budynkach.

Co to oznacza dla Ciebie? Mieszkańcy bloków pod presją nowych obowiązków

Jeśli utrzymujesz mieszkanie w niskiej temperaturze przez dłuższy czas, przygotuj się na to, iż podzielnik lub czujnik już to zarejestrował i zarządca może niedługo zapukać do drzwi. Optymalne wyjście to ustawienie grzejników na minimum zapewniające 20 st. C – i inwestycja w uszczelnienie okien oraz drzwi, które obniży zużycie bez ryzyka kary. Sprawdź też, czy twoja spółdzielnia lub wspólnota już dostosowała regulamin do nowych przepisów o opłacie minimalnej – jeżeli tak, zakręcone kaloryfery i tak generują rachunek. Terminy płatności zaliczek, rejestracja najmu krótkoterminowego i dostęp kontrolera do instalacji to obowiązki, które od 2026 r. są egzekwowane ostrzej niż kiedykolwiek wcześniej.