5 godzin temu
Rachunek za windę przychodzi co miesiąc. Dla kogoś, kto mieszka na parterze, wychodzi na ulicę przez własne drzwi i nigdy nie widzi kabiny z bliska, brzmi to jak absurd. Tymczasem polskie prawo jest w tej kwestii wyjątkowo bezlitosne – a mieszkańcy parterów, którzy próbowali je zakwestionować, w zdecydowanej większości przegrywali w sądzie. Istnieje jednak jeden scenariusz, w którym można się bronić – i kilka osób o nim wie.
Winda na eleganckiej klatce schodowej. Fot. Shutterstock.Ustawa nie pyta, czy jeździsz windą. Pyta tylko, czy masz udział w nieruchomości
Podstawa prawna jest tu jednoznaczna. Art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, z późn. zm.) stanowi wprost, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Uzupełnia to art. 13 tej samej ustawy, który nakłada na każdego właściciela obowiązek współuczestniczenia w kosztach zarządu – bez żadnych wyjątków od tej reguły ze względu na piętro zamieszkania.
Winda natomiast – jak wskazuje art. 14 ustawy o własności lokali – wprost figuruje na liście kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Opłaty za antenę zbiorczą i windę są wymienione z nazwy obok kosztów remontów, bieżącej konserwacji, mediów w częściach wspólnych, ubezpieczenia czy wynagrodzeń zarządu. Ustawodawca nie pozostawił tu żadnej luki interpretacyjnej.
W uproszczeniu działa to tak: winda jest częścią wspólną budynku – tak samo jak dach, klatka schodowa, fundamenty czy instalacja elektryczna nieruchomości. Każdy właściciel lokalu jest współwłaścicielem tych części w proporcji do swojego udziału w nieruchomości. Bycie współwłaścicielem oznacza obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania – niezależnie od tego, jak często (i czy w ogóle) z danego elementu korzysta. Mieszkaniec parteru, który twierdzi, iż nie powinien płacić za windę, musiałby konsekwentnie twierdzić, iż właściciel mieszkania bez piwnicy nie powinien płacić za konserwację piwnicy, a mieszkaniec od strony północnej – za okna od strony południowej.
Sądy potwierdzały to setki razy. Statystyki są druzgocące dla mieszkańców parteru
Kwestia opłat za windę dla lokatorów z parteru trafia do sądów cywilnych regularnie od lat. Dane z lat 2015-2023 pokazują, iż wyroki w tego rodzaju sporach zapadały ponad 200 razy – i w 87 proc. przypadków sądy potwierdziły obowiązek pokrywania kosztów windy przez mieszkańców parteru.
Kluczowe było orzeczenie Sądu Najwyższego z 2013 roku, które jasno stwierdziło, iż winda stanowi część wspólną budynku i koszty jej utrzymania powinny być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali, bez względu na częstotliwość korzystania. Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z 18 sierpnia 2011 r., sygn. akt I ACa 232/11) precyzował z kolei, iż różnicowanie opłat z tytułu utrzymania części wspólnych jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy dotyczy właścicieli lokali użytkowych – z mocy art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota może obciążyć wyższą stawką np. właściciela sklepu lub biura w parterze, o ile uzasadnia to sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Nie może natomiast obniżyć stawki dla właścicieli mieszkań tylko dlatego, iż nie korzystają z windy.
Sądy podnosiły też argument ekonomiczny: obecność windy podnosi wartość wszystkich lokali w budynku – łącznie z tymi na parterze. Nabywca kupując mieszkanie parterowe w budynku z windą, płaci za nie więcej niż za podobny lokal w budynku bez dźwigu. Argument braku korzystania z windy przez właściciela parteru w praktyce nie ma więc wartości prawnej – korzyść ze współwłasności jest obecna, tyle iż nie w formie codziennych przejazdów, ale w wartości nieruchomości.
Jeden wyjątek: Wtedy rzeczywiście możesz nie płacić
W tym miejscu pojawia się jedyny realny scenariusz, w którym mieszkaniec parteru ma narzędzia do walki z naliczoną opłatą. Dotyczy on budynków wielosegmentowych lub osiedlowych wspólnot złożonych z kilku budynków, gdzie winda jest zainstalowana tylko w niektórych klatkach lub budynkach.
Jeśli mieszkasz w klatce A, w której nie ma windy, a klatka B (należąca do tej samej wspólnoty) posiada dźwig – wspólnota może uchwalą zdecydować, iż koszty utrzymania windy ponoszą wyłącznie właściciele z klatki B. To prawnie dopuszczalne rozwiązanie, bo winda nie jest w tym przypadku częścią wspólną całej nieruchomości w rozumieniu dostępności dla wszystkich – lokatorzy z klatki A fizycznie nie mają do niej dostępu.
Sądy konsekwentnie potwierdzają, iż obciążanie mieszkańców klatki bez windy kosztami dźwigu zainstalowanego w innym segmencie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W takim przypadku właścicielowi lokalu przysługuje prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu okręgowego z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z interesami właściciela – na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o jej treści.
Uwaga: w spółdzielniach mieszkaniowych zasady mogą się nieco różnić. Statut spółdzielni może przewidywać zwolnienie z opłaty za windę dla mieszkańców parteru lub piwnicy – i takie rozwiązania faktycznie funkcjonują w części spółdzielni. o ile statut Twojej spółdzielni zawiera takie zapisy, masz do nich podstawę prawną. o ile nie – obowiązek wynika z ogólnych przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 438, z późn. zm.) i trudno go podważyć.
Ile ta winda adekwatnie kosztuje – i jaka kwota pojawia się na Twoim rachunku
Miesięczne koszty utrzymania jednej windy w bloku wynoszą w 2025-2026 roku od 300 do aż 700 zł, w zależności od wieku urządzenia, jego typu i intensywności eksploatacji. Na tę kwotę składa się kilka obowiązkowych pozycji.
Pierwsza to umowa konserwacyjna z serwisantem posiadającym odpowiednie uprawnienia – często miesięcznie od 100 do 300 zł. Winda musi być serwisowana co miesiąc przez uprawioną osobę, a zapis z każdej wizyty trafia do dziennika konserwacji. Drugi obowiązkowy element to przeglądy Urzędu Dozoru Technicznego – UDT jest jedynym podmiotem uprawnionym do dopuszczenia windy do użytku i przeprowadza kontrole w wyznaczonych cyklach. Trzecia składowa to energia elektryczna – elektronika windy pobiera prąd choćby w trybie czuwania. Czwarta to ubezpieczenie urządzenia – obowiązkowe i liczące się oddzielnie od ubezpieczenia budynku. Piąta, nieregularna, to naprawy awaryjne wyceniane od 200 do kilku tysięcy złotych za zdarzenie.
Przy typowym bloku z 25 mieszkaniami, posiadającym jedną windę, każdy lokal jest obciążany miesięcznie kwotą od 12 do 28 zł z tytułu kosztów dźwigu. W przeliczeniu na rok daje to od 144 do 336 zł – pieniądze, które uiszczasz niezależnie od tego, czy winda jest na Twoim piętrze, czy nie. Im starszy budynek i im starsza winda, tym wyższe ryzyko kosztownych awarii, które rozlewają się na wszystkich właścicieli poprzez fundusz remontowy.
Warszawa: windy pod presją i nowe rachunki od 2026 roku
W Warszawie temat wind nabiera szczególnego znaczenia ze względu na wiek zasobu mieszkaniowego. Znaczna część bloków z wielkiej płyty, kamienice i budynki z lat 60.-80. wyposażona jest w windy, które mają za sobą kilkadziesiąt lat eksploatacji. Remonty kapilarne i wymiany pełne to wydatki liczone w setkach tysięcy złotych, rozkładane na właścicieli lokali przez fundusz remontowy – proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości, z pełnym obciążeniem parteru.
Stołeczne wspólnoty coraz częściej korzystają z dofinansowań do modernizacji wind z Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON) oraz rządowego Funduszu Dostępności, uruchomionego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Programy te pozwalają uzyskać dofinansowanie do prac likwidujących bariery architektoniczne, w tym dostosowania wind do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Środki jednak nie pokrywają 100 proc. kosztów – reszta i tak obciąża wszystkich właścicieli, łącznie z parterem.
Dodatkowo, w 2026 roku wchodzą zaostrzone przepisy dotyczące dostępności budynków wielorodzinnych. Regulacje nakładają na wspólnoty obowiązek stopniowego dostosowywania budynków – m.in. poprzez wyposażanie ich w dźwigi osobowe. Koszt dobudowania windy do istniejącego bloku wynosi od 150 000 do ponad 500 000 zł – w zależności od liczby kondygnacji, konieczności budowy szybu i stanu technicznego budynku. W przeliczeniu na lokal daje to jednorazowe obciążenie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Mieszkańcy parterów, choć nigdy nie będą korzystać z nowej windy, poniosą te koszty na równi z pozostałymi – bo taka jest zasada współwłasności.
Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź dokumenty, zanim przyjmiesz opłatę lub zaczniesz walkę
1. Zidentyfikuj strukturę swojej nieruchomości. Sprawdź w księdze wieczystej, akcie notarialnym lub u zarządcy, czy Twój lokal należy do tej samej wspólnoty co klatka z windą, czy do oddzielnej. jeżeli Twoja klatka nie posiada windy, a opłata i tak jest naliczana – masz podstawy do kwestionowania uchwały wspólnoty przed sądem okręgowym (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali), w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały.
2. jeżeli mieszkasz w spółdzielni, przeczytaj statut. W niektórych spółdzielniach statut lub regulamin rozliczania kosztów przewiduje wyłączenie parteru z opłaty za windę. Statut jest dostępny w biurze spółdzielni i powinien być udostępniony każdemu członkowi na żądanie. jeżeli taki zapis istnieje – masz umocowanie prawne do nieuiszczania tej opłaty lub do żądania jej zwrotu za poprzednie okresy.
3. Sprawdź, jak wspólnota nalicza opłatę za windę – od metrażu czy per capita. Sąd Okręgowy w Płocku (wyrok IV Ca 201/19) zwrócił uwagę, iż naliczanie opłaty za windę od metrażu lokalu bywa trudne do obrony, bo – jak sformułował to sąd – „to nie metry kwadratowe jeżdżą windą, ale ludzie”. jeżeli Twoja wspólnota stosuje niestandardowy przelicznik, masz potencjalną podstawę do kwestionowania jego zasadności.
4. Weź udział w zebraniu wspólnoty i złóż wniosek o zróżnicowanie opłat. Choć sądy w większości oddalają takie żądania dla mieszkań na parterze, wspólnota może dobrowolnie uchwalić niższe stawki dla parteru i pierwszego piętra – jeżeli uzyska odpowiednią większość głosów. To droga przez zgodę, nie przez sąd – ale w kameralnych wspólnotach bywa skuteczna.
5. Zanim kupisz mieszkanie na parterze – zapytaj o windę i jej wiek. Koszty utrzymania sprawnej, nowoczesnej windy to 12-28 zł miesięcznie od lokalu. Koszty remontu kapitalnego lub wymiany windy rozłożone jednorazowo na 25 mieszkań mogą wynieść 6 000 do 20 000 zł na lokal. Zapytaj zarządcę o wiek windy, datę ostatniego odbioru UDT i plan remontowy na najbliższe 5 lat – zanim podpiszesz akt notarialny.
6. Monitoruj zmiany przepisów o dostępności budynków. Nowe regulacje dotyczące obowiązku wyposażania budynków w dźwigi będą oznaczać dodatkowe koszty dla wspólnot, których budynki ich nie mają. Fundusz Dostępności BGK i PFRON oferują dofinansowanie, ale wnioski mają swoje terminy i limity. Zarządca lub zarząd wspólnoty powinni śledzić te możliwości aktywnie – jeżeli tego nie robią, warto samodzielnie zapytać o plany i źródła finansowania na zebraniu rocznym.
